درآمدی بر اجاره در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶

اجاره در قانون مدنی: عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود،
اجاره دهنده را ⬅️موجر
اجاره کننده را⬅️ مستاجر
مورد اجاره را ⬅️عین مستاجره می گویند

عقد اجاره در قانون مدنی

۱-عقد تملیکی است
۲-معوض است
۳- اگر فاقد مدت یا مجهول باشد باطل است
۴-عقد لازم است، با فوت موجر از بین نمی رود مگر به مدت عمر خود موجر (مالک منافع) باشد
۵- با فوت مستاجر نیز از بین نمی رود مگر قید مباشرت شده باشد
۶- عقد رضایی است و صرف ایجاب و قبول کافیست

اقسام اجاره در قانون مدنی

مورد اجاره ممکن است اشیا ، حیوان یا انسان باشد

لزوم تعیین مدت در اجاره اشیاء

در اجاره اشیا مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است، در اجاره اشیا اجاره به مدت عمر موجر یا مستاجر باطل است بر خلاف قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مستاجر اگر چه ذکر مدت الزامیست اما پس از پایان مدت اجاره هم می تواند به انتفاع از عین مستاجره ادامه دهد و تخلیه و فسخ اجاره جنبه استثنایی دارد.

آغاز مدت اجاره در قانون مدنی

اجاره در قانون مدنی از روزی شروع می‌شود که بین طرفین مقرر شده باشد و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است
در عقد اجاره قانون مدنی قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است. عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است در اجاره قانون مدنی لازم نیست که موجر مالکین مستاجر باشد ولی باید مالک منافع آن هم باشد.

اجاره به وسیله مستاجر

در قانون مدنی مستاجر میتواند عین مستاجره را اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد و بر خلاف قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ که مستاجر میتواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد.
هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک میتواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هر یک از مستاجران را بنماید در صورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستاجری نیز می‌توانند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره ای اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده قانونی بنمایند که در صورتی که انتقال دهد، مالک مستحق نیمی از حق کسب و پیشه است.

تسلیم مورد اجاره

موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجب اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد.
مستاجر میتواند تا زمانی که عین مورد اجاره به او تسلیم نشده است از پرداخت اجاره بها خودداری کند.
موجر باید عین مستاجره را در حالت تسلیم نماید که مستاجر بتوانند استفاده مطلوب را بکند.

خیار عیب در اجاره قانون مدنی

هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عید در اثنای اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.

هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و ناتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود در اداره قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
●در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نام قید شده منطبق نباشد اجاره فسخ میشود.
● اگر در اثنای مدت اجاره که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد اجاره منفسخ میشود.

تلف مورد اجاره در خلال مدت

اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود.
و در صورت تلف بعض آن؛ مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.
_ در اجاره اَرش نیست.

 اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور گردد اگرچه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

تعمیرات لازم برای انتفاع مستاجر

تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد و همچنین آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از این مستاجره لازم میباشد.

تعدی و تفریط مستاجر در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

در قانون مدنی: هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی و تفریط نماید و موجر قادر بر رفع آن نباشد موجر حق فسخ دارد در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند و دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر میکند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه.

مزاحمت شخص ثالث برای مستاجر

اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد
۱- در صورتی که قبل از قبض باشد: مستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ نکرد می تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع کند.
۲-اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود: حق فسخ ندارد و فقط میتواند به مزاحم رجوع کند.

ادعای مزاحم به داشتن حق عینی

اگر شخصی که مزاحمت می نماید مدعی حقی نسبت به عین مستاجره یا منافع آن باشد مزاحم نمی تواند عین مزبور را از ید مستاجر انتزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستاجر هر دو، به بیان ساده تر اگر شخصی (ثالث) مدعی حقی نسبت به عین مستاجره یا منافع آن باشد، باید ادعای خود را به طرفیت مالک و موجر (هر دو ) اثبات کنداگر یکی را طرف قرار دهد دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می‌کند.

تکالیف مستاجر

مستاجر باید
۱- در استعمال عین مستاجره تعدی و تفریط نکند.
۲-عین مستاجر را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصود که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال نماید.
۳- مال الاجاره را در مواردی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.

در قانون مدنی: اقساط مال الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجر مستقر نشده است به موت او حال نمی شود.
●در صورتی که مستاجر اجاره بها را نپردازد موجر میتواند مورد اجاره را تحویل ندهد و پس از تسلیم اجبار او را بخواهد ولی حق فسخ اجاره را ندارد.

اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶:

در صورت فوت مستاجر در اثنای مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا درخواست فسخ را از دادگاه درخواست کند.

انتفاع مشابه از عین مورد اجاره

در قانون مدنی: اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیات آن منظور نبوده مستاجر میتواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معین باشد، به طور مثال اگر در اجاره نامه آمده باشد که شغل مستاجر خرازی فروشی است و اجاره برای اشتغال به همین کسب داده می شود مستاجر میتواند آن را به فروش لوازم ورزشی یا کتاب اختصاص دهد.

اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶:

در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجب شغل خود را تغییر دهد، موجر میتواند اجاره را فسخ یا تخلیه را از دادگاه درخواست نماید بدون پرداخت حق کسب و پیشه، مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

پایان مدت اجاره

در قانون مدنی: عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگرچه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد، مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.

اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶:

پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت در موارد زیر از دادگاه جایز است:
۱- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود.
۲- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب و پیشه یا تجارت باشد.
۳-در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد، مالک برای سکونت خود یااولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید، در موارد سه گانه فوق، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

در اجاره قانون مدنی در اثر فوت موجر یا مستاجر:

عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود اما اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می‌شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد.

انتقال عین مستاجره:

در قانون مدنی: اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.

اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶:

در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
-هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب و پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد و الا مستاجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.

در این صورت دادگاه حکم به تجویزِ انتقالِ منافعِ مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مینماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
-هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.

در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

اجاره بدون مدت در قانون مدنی:

اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال و اجاره هم از قرار روز یا ماه یا سال فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت های مزبور در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ی دوران نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و نسبت به زمان تصرف مستحق اجرت  اجرت المثل به میزان اجرت المسمی) مقرر بین طرفین خواهد بود.