مقدمه

ما در طول زندگی خود خرید و فروش اموال و اجناس مختلفی انجام دادیم،مثل خرید و فروش ماشین یا ملک.که در برخی از این معاملات با مشکلاتی مواجه شدیم، که بیشترین علت این مشکلات نوشتن مبایعه نامه نادرست و ذکر نکردن شرایط و تعهدات مناسب معامله است که ممکن است به دلیل عدم آگاهی و اطلاعات کافی باشد،یا فرد با خود بگوید مشکلی به وجود نمی آید.
مبایعه نامه نیز یکی از واژه هایی است که ممکن است در مورد خرید و فروش ملک و زمین بارها آن را شنیده باشید.
این سند قرارداد مهم و قابل استنادی است که بین خریدار و فروشنده بسته می‌شود. اما نداشتن مبایعه نامه یا عقد نادرست آن می‌تواند عواقب جبران‌ناپذیری داشته باشد.
بنابراین هرکسی که مبادرت به خرید و فروش ملکی می‌کند باید با نکات اولیه و مهمی در خصوص این‌گونه قراردادها آشنا باشد تا در زمان بستن قرارداد، با تسلط وآگاهی کامل در این راه قدم بگذارد.

این سند برای خرید و فروش اجناس و دارایی های مختلف استفاده می شود.اما قرار است در این مقاله راجع به مبایعه نامه در بازار مسکن صحبت کنیم.

مبایعه نامه چیست؟

مبایعه نامه در واقع نوعی قرارداد است که در آن خریدار و فروشنده با هم برای خرید مال، توافق می‌کنند و در زمان تحویل دادن مال از جانب فروشنده و تحویل گرفتن آن از جانب خریدار، تعهداتی را هر دو طرف متقبل می‌شوند.
مبایعه نامه بیشتر برای املاک به کار می‌رود، اما ممکن است مال، چیزی غیر از ملک باشد به همین دلیل در تعریف آن از واژه مال استفاده می‌شود.
مبایعه نامه اغلب در بنگاه و در فرم های چاپی از پیش تعیین شده تنظیم می شود و سند عادی محسوب می شود.
مفاد آن با توافق طرفین شکل می گیرد،طرفین قرارداد امکان تغییرات اساسی در متن مبایعه نامه را ندارند اما باید توجه داشت که هر یک از طرفین معامله بخواهند متنی علاوه بر آنچه در فرم‌ها وجود دارد به قرارداد اضافه کنند، می‌توانند در بخش توضیحات مبایعه‌نامه این کار را انجام دهند.

بنابراین حتی در صورتی که یکی از طرفین با بندهایی از مبایعه‌نامه پیش فرض، مخالف باشد، امکان قید حذف بند مذکور در بخش توضیحات وجود دارد.
مبایعه نامه در سه نسخه که یک نسخه به هریک از طرفین معامله تسلیم می شود و نسخه سوم هم توسط واسطه انجام معامله بایگانی می‌شود.

آیا مبایعه نامه جزء اسناد رسمی محسوب می شود؟

به طور کلی دو نوع سند داریم:

۱-سند رسمی

۲-سند عادی
 مطابق قانون سند رسمی به اسنادی اطلاق می شود که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند و غیر از اسنادی که به آنها اشاره شد سایر اسناد عادی هستند.
بنابر این طبق تعریف گفته شده مبایعه نامه سند عادی محسوب می شود.

آیا مبایعه نامه (که سند عادی محسوب می شود)در دادگاه فاقد اعتبار است؟

به طور کلی سند رسمی ارزش و اعتبار بیشتری نسبت به سند عادی دارد. زیرا نسبت به اسناد رسمی نمی توان ادعای انکار و تردید شود .اما نسبت به اسناد عادی این امکان وجود دارد که اصالت آن زیر سوال رود که در این صورت باید اثبات شود .
برای مثال سند رسمی در باره طرفین معامله و وراث آنان دارای ارزش و اعتبار است و یا اینکه کسی که سند رسمی در دست دارد می تواند بدون مراجعه به دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک تقاضای اجراییه کند.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

بسیاری از افراد فرق بین قولنامه و مبایعه نامه را نمی دانند و گمان می کنند که با یکدیگر تفاوتی ندارند.تشخیص تفاوت بین مبایعه نامه و قولنامه بسیار سخت و دشوار است،اما با دانستن چند نکته میتوان آن ها را از یکدیگر تفکیک کرد.

در واقع قولنامه همانطور که از نام آن بر می آید دارای مفهوم قول و تعهد است اما مبایعه نامه یعنی قرارداد بیع یا همان قرارداد خرید و فروش منعقد شده است.
قولنامه یک عقد عهدی می باشد که طرفین به هم دیگر قول معامله در آینده را می دهند و با امضاء قولنامه خرید و فروش محقق نمی شود،حتی اگر قیمت مال پرداخته شده باشد.در واقع قولنامه نوعی تعهد به انجام کاری در آینده است.
برای مثال گاهی طرفین یک معامله قصد خرید و فروش مالی را دارند ولی مقدمات آن فراهم نیست، به عنوان مثال پول خریدار در حال حاضر آماده نیست یا ملک در رهن بانک قرار دارد یا احتیاج به دریافت تسویه از ارگان های عمومی و دولتی مانند شهرداری و دارایی است.
در این صورت اقدام به تنظیم قولنامه می کنند که اصولا به صورت دست نویس واقع شده و در آن طرفین متعهد می‌شوند که در زمان و مکان معینی که معمولا دفتر اسناد رسمی مدنظر است حضور پیدا کرده و طبق قرارداد صورت گرفته مال به صورت قطعی انتقال یابد.
قولنامه در حقیقت یک نوع پیش قرارداد است تا در واقع آن طرفی که مهیای معامله است، مال موردنظر شخصی راکه فعلا توانایی انعقاد معامله را ندارد برای مدت معین به شخص دیگری منتقل نکند و مال فعلا حفظ شود. ولی مبایعه نامه قرارداد مکتوبی است که طبق آن مالی به دیگری فروخته می شود.

نکات مهم برای تنظیم مبایعه نامه

با توجه به نکاتی که گفته شد،تنظیم مبایعه نامه اهمیت زیادی دارد و باید از طرف افراد متخصص و آگاه انجام شود و طرفین هم باید از حقوق و تعهدات خودشان آگاه باشند.در ادامه به مهمترین نکات برای نوشتن مبایعه نامه اشاره می شود:
۱-از وجود ملک اطمینان حاصل کنید و اسناد و مدارک را به دقت کنترل کرده و از مالکیت آن اطمینان حاصل کنید.
۲-بر اساس مدارک شناسایی باید هویت فروشنده و خریدار احراز شود تا در آینده مشکلی پیش نیاید.
۳-نحوه پرداخت وجه مشخص شود.شرایط پرداخت را به طور کامل مشخص کنید. اگر به عنوان فروشنده قرار است نقد و چک دریافت کنید، حتما جزئیات آن به طور دقیق در مبایعه نامه ذکر شود. ضمن اینکه چک‌ها را استعلام کنید.
۴-موارد استثنا را در قرار داد ذکر کنید.
۵-حتما قرارداد را پیش از امضا به صورت کامل بخوانید.
۶-اگر قرارداد به صورت کاربنی است، امضاء بر روی هر سه نسخه قرارداد باید به صورت اصل باشد و هر نسخه قرارداد را به صورت جداگانه امضا کنید.
۷-اگر فروشنده بیسواد است، برای جلوگیری از ادعاهای احتمالی بعدی، یکی از نزدیکان فروشنده نیز قرارداد را امضا کند.