اخبار و مقالات

مشکلات رایج در پیش فروش آپارتمان

مشکلات پیش فروش آپارتمان | پیش‌فروش آپارتمان به دلیل هزینه‌های پایین‌تر و امکان پرداخت اقساطی، گزینه جذابی برای خریداران است، اما اگر دقت کافی نداشته باشید، ممکن است با مشکلاتی جدی مواجه شوید. در ادامه جزئیات بیشتری از هر یک از مشکلات رایج و راهکارهای پیشنهادی ارائه می‌شود:

۱. عدم شفافیت در قرارداد

مشکل:

بسیاری از قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان فاقد جزئیات کافی در مورد مشخصات ملک، زمان‌بندی تحویل، یا نحوه پرداخت هستند. این کمبود اطلاعات می‌تواند منجر به سوءتفاهم یا اختلافات حقوقی شود.

مثال: مشخصات مصالح ساختمانی یا نوع سیستم گرمایش و سرمایش در قرارداد ذکر نشده است و پس از تحویل، خریدار متوجه استفاده از مصالح بی‌کیفیت می‌شود.

راه‌حل:

• تمام مشخصات پروژه از جمله نوع و کیفیت مصالح، امکانات واحد، تعداد طبقات، پارکینگ، انباری و متراژ دقیق باید در قرارداد قید شود.
• بندهایی در قرارداد اضافه کنید که شرایط فسخ، جریمه تأخیر و حقوق خریدار در صورت عدم انجام تعهدات سازنده را مشخص کند.
• از وکلای متخصص در امور ملکی برای بررسی قرارداد استفاده کنید.

مرور زمان موضوع ماده ۲۳ قانون پیش فروش آپارتمان

۲. تاخیر در تحویل پروژه

مشکل:

سازنده ممکن است به دلایل مختلف از جمله کمبود نقدینگی، مشکلات مدیریتی یا مسائل اقتصادی پروژه را با تأخیر تحویل دهد.

مثال: خریدار برنامه‌ریزی کرده تا یک سال دیگر در واحد جدید مستقر شود، اما پروژه تا سه سال دیگر هم تکمیل نمی‌شود.

راه‌حل:

• در قرارداد، تاریخ دقیق تحویل واحد و جریمه تأخیر را مشخص کنید.
• از سازنده ضمانت‌نامه بانکی یا وثیقه ملکی بگیرید که در صورت تأخیر، بتوانید خسارت خود را جبران کنید.
• قبل از خرید، اعتبار و سابقه شرکت سازنده را بررسی کنید و از مشتریان قبلی او اطلاعات بگیرید.

۳. تغییرات غیرمجاز در مشخصات پروژه

مشکل:

سازنده ممکن است بدون هماهنگی با خریداران تغییراتی در نقشه، متراژ، امکانات یا طراحی داخلی اعمال کند که موجب کاهش ارزش یا عدم انطباق پروژه با نیاز خریدار شود.

مثال: کاهش متراژ واحد از ۱۲۰ متر به ۱۱۰ متر بدون اطلاع خریدار.

راه‌حل:

• در قرارداد شرط کنید که هرگونه تغییرات در نقشه یا مشخصات پروژه نیاز به موافقت کتبی خریدار دارد.
• در صورت اعمال تغییرات غیرمجاز، جریمه یا تخفیف در قیمت نهایی تعیین کنید.
• پروژه را به طور منظم بررسی کنید و در جلسات با سازنده حضور داشته باشید.

۴. کمبود بودجه و مشکلات مالی سازنده

مشکل:

گاهی سازنده به دلیل مشکلات مالی یا کمبود بودجه قادر به تکمیل پروژه نیست، که ممکن است باعث توقف کامل پروژه شود.

مثال: پروژه‌ای که به دلیل عدم پرداخت حقوق کارگران یا خرید مصالح متوقف شده است.

راه‌حل:

• از سازنده سند ضمانتی برای تکمیل پروژه دریافت کنید.
• بخشی از مبلغ خرید را به مراحل پایانی پروژه یا پس از تحویل آپارتمان موکول کنید.
• وضعیت مالی و سابقه پروژه‌های قبلی سازنده را بررسی کنید.

۵. نداشتن مجوزهای لازم

مشکل:

سازنده ممکن است بدون دریافت مجوزهای ضروری از شهرداری یا سایر ارگان‌ها، اقدام به شروع پروژه کند. این امر می‌تواند به توقف یا حتی تخریب پروژه منجر شود.

مثال: شهرداری دستور توقف پروژه را به دلیل نداشتن پروانه ساخت صادر می‌کند.

راه‌حل:

• پیش از خرید، مجوزهای قانونی سازنده را بررسی کنید. این مجوزها شامل پروانه ساخت، نقشه‌های تأیید شده و سایر مجوزهای ضروری است.
• از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام وضعیت حقوقی زمین و پروژه را بگیرید.

۶. مشکلات حقوقی و مالکیتی

مشکل:

در مواردی زمین یا پروژه به طور قانونی متعلق به سازنده نیست، یا ملک درگیر دعاوی حقوقی یا توقیف است.

مثال: پروژه به دلیل بدهی سازنده به بانک توقیف می‌شود.

راه‌حل:

• از اداره ثبت اسناد و املاک وضعیت مالکیت زمین و هرگونه بدهی یا توقیف احتمالی را استعلام کنید.
• از وکلای مجرب کمک بگیرید تا وضعیت حقوقی پروژه بررسی شود.

۷. عدم وجود بیمه برای پروژه

مشکل:

پروژه‌هایی که بیمه ندارند در صورت بروز حوادث غیرمترقبه مثل آتش‌سوزی یا زلزله، خسارت سنگینی به خریداران وارد می‌کنند.

مثال: وقوع زلزله در حین ساخت و آسیب جدی به پروژه.

راه‌حل:

• اطمینان حاصل کنید که پروژه دارای بیمه آتش‌سوزی، زلزله و مسئولیت مدنی است.
• شرایط بیمه‌نامه و پوشش‌های آن را به دقت بررسی کنید.

۸. مشکلات در تنظیم سند مالکیت

مشکل:

پس از اتمام پروژه، ممکن است خریداران به دلایل مختلف (مانند بدهی سازنده به بانک یا اختلافات حقوقی) نتوانند سند مالکیت خود را دریافت کنند.

مثال: بانک به دلیل بدهی سازنده از انتقال سند به نام خریدار خودداری می‌کند.

راه‌حل:

• در قرارداد ذکر کنید که تنظیم سند مالکیت باید در تاریخ مشخصی انجام شود و ضمانت‌های مالی برای اجرای آن تعیین کنید.
• از عدم بدهی و تسویه کامل سازنده با ارگان‌های دولتی اطمینان حاصل کنید.

نکات کلی برای پیشگیری از مشکلات:

• از وکلای متخصص استفاده کنید: وکلای مجرب می‌توانند از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری کنند.
• قرارداد را دقیق تنظیم کنید: جزئیات کامل پروژه، شرایط فسخ، و تعهدات دو طرف باید مشخص شود.
• پروژه را مستمر پیگیری کنید: با نظارت مداوم بر روند ساخت‌وساز و جلسات منظم با سازنده، از تغییرات ناخواسته جلوگیری کنید.

مشکلات پیش فروش آپارتمان | اگر این موارد را رعایت کنید، ریسک‌های پیش‌فروش آپارتمان به شدت کاهش می‌یابد و تجربه خرید شما ایمن‌تر خواهد بود.