مراحل و نکات مهم خرید و فروش ملک ورثه ای
ملک ورثهای به ملکی اطلاق میشود که پس از فوت مالک، به وراث او منتقل شده و تا زمان تقسیم، به صورت مشاع در مالکیت همه وراث قرار دارد. خرید و فروش ملک ورثهای از نظر قانونی ممنوع نیست، اما مستلزم رعایت نکات حقوقی مهمی است که عدم توجه به آنها میتواند موجب بروز اختلاف یا بطلان معامله شود.
برای تهیه پکیج آموزش مشاور املاک کلیک کنید
الف) نکات مهم در خرید ملک ورثهای
۱. احراز مالکیت ملک
در ابتدا باید مشخص شود که ملک مورد معامله به نام چه شخصی ثبت شده است. در ملک ورثهای، مالک رسمی ملک باید شخص متوفی باشد. برای اطمینان، بررسی سند مالکیت الزامی است.
۲. دریافت گواهی انحصار وراثت
گواهی انحصار وراثت که توسط شورای حل اختلاف صادر میشود، شامل نام وراث و میزان سهمالارث هر یک است و مهمترین مدرک شناسایی وراث قانونی محسوب میشود.
۳. بررسی وجود وصیتنامه متوفی
وصیتنامه ممکن است عهدی یا تملیکی باشد. طبق قانون، متوفی میتواند تا یکسوم اموال خود را وصیت کند. وجود وصیتنامه میتواند در میزان سهم وراث و نحوه معامله مؤثر باشد.
۴. بررسی وجود وراث صغیر
در صورتی که در میان وراث، فرد صغیر (زیر ۱۵ سال) وجود داشته باشد، فروش سهمالارث وی تنها توسط ولی یا قیم و با اجازه دادستان امکانپذیر است.
۵. بررسی وکالتنامهها
اگر معامله توسط وکیل انجام میشود، وکالتنامه باید رسمی بوده و اختیار فروش صریحاً در آن ذکر شده باشد.
۶. موافقت تمامی وراث
فروش ملک ورثهای منوط به رضایت همه وراث است و مخالفت حتی یک نفر میتواند مانع انجام معامله شود.
۷. نحوه پرداخت ثمن معامله
پرداخت مبلغ معامله باید بهصورت جداگانه و متناسب با سهم هر وارث انجام شود تا از بروز ادعاهای بعدی جلوگیری گردد.
۸. بررسی مفاصاحساب مالیات بر ارث
مفاصاحساب مالیاتی نشان میدهد که بدهیهای مالیاتی متوفی مشخص و پرداخت شده است و ملک جزء اموال متوفی محسوب میشود.
ب) نکات مهم در فروش ملک ورثهای
- اطمینان از اینکه ملک به نام متوفی ثبت شده است
- موافقت همه وراث با فروش
- پرداخت ثمن معامله به هر وارث بر اساس سهمالارث
- اخذ مفاصاحساب مالیات بر ارث (حداکثر ظرف ۶ ماه)
- رعایت مفاد وصیتنامه در صورت وجود
- پرداخت سهم وراث صغیر به ولی، قیم یا وصی قانونی آنان
