اخبار و مقالات

مقدمه

امروزه بسیاری از دعواها و اختلافاتی که در مورد ملک وجود دارد مربوط به شکایاتی است که مربوط به سند ملک و خانه است. در خرید و فروش ملک، یکی از موضوعاتی که اهمیت بسیاری دارد، آشنایی کامل با انواع سند و سازوکار سند است. وقتی وارد معامله‌ای می‌شوید، درمورد نوع سند و اعتبار آن تحقیق کنید و و بعد از آگاهی و اطلاعات کامل، پای سند را امضا کنید.
سند ملکی انواع مختلفی دارد،که در این مقاله ما به تعریف سند ملک مشاع و تفاوت آن با ملک مفروز می پردازیم.

ملک مشاع به چه ملکی گفته می شود؟

واژه مشاع به معنی اشتراک و شریک بودن است،و برای سند زمانی استفاده می شود که یک ملک چند مالک داشته باشد.
بنابراین ملک مشاع ملکی است که چند نفر در آن، به نحو اشاعه، با هم شریک هستند؛ به طوری که نمی توان، سهم هر کدام را در آن، به طور جداگانه، تشخیص داد.برای مثال ساکنین یک آپارتمان، نسبت به راهروهای ساختمان، دارای مالکیت مشاع هستند.

در این حالت، استفاده از ملک مشاع، برای تمام ساکنین، ممکن بوده و هر گونه تصمیمی که درباره ملک مشاع گرفته می شود، باید، با رضایت و توافق همه مالکین باشد.در ملک مشاع تا قبل از گرفتن سند رسمی، نمی توان، سهم هر یک از شرکا و مالکین را در آن، به طور جداگانه، تشخیص داد.
در ملک مشاع تصمیماتی که روی ملک گرفته می شود باید به تایید همه مالکان برسد.

فروش ملک مشاع چگونه است؟

فروش این نوع ملک به علت وجود مالکین متعدد،اغلب دشوار است.همچنین ممکن است قیمت ملکی که به صورت مشاع و دارای مالکین متعدد است به نسبت ملک مفروز،پایین تر از قیمت واقعی باشد.
تقسیم و فروش ملک مشاع با رضایت تمام مالکین و رضایت آنها امکانپذیر است.در صورتی که یکی از مالکان به سن قانونی نرسیده باشد یا از سلامت عقلی برخوردار نباشد یا به هر دلیلی غایب باشد،برای فروش ملک نیاز به صدور رای از دادگاه صالح خواهند داشت.
اگر شرکا در تقسیم یا فروش ملک مشاع، به توافق نرسند و نتوانند افراز ملک را میان خود مشخص کنند، نیاز است تا از طریق یک دادگاه عادل اقدام به این امر نمایند.

ملک مفروز به چه ملکی گفته می شود؟

مفروز در لغت به منعی قابل تقسیم است، به ملک مشاعی که تقسیم شده است ملک مفروز میگویند.
در حقوق، به مالی، مفروز گفته می شود که قابلیت تقسیم شدن و جدا شدن را داشته باشد.ملک مفروز تنها یک مالک دارد و مالک درباره ملک تصمیم می‌گیرد.

تفکیک و افراز چه تفاوت هایی دارند؟

در تفکیک تنها حد و حدود شرکاء را به تفکیک مشخص می‌ شود و تغییری در سند ایجاد نمی‌شود، در صورتی که هنگام افراز ملک قدرالسهم هر فرد مشخص و به تفکیک برای آن سند مفروزی صادر می‌شود.
تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکان مشاعی است.

ملک مشاع و مفروز چه تفاوت هایی دارند؟

تفاوت در تعداد مالکان

این نوع ملک دارای چند مالک است و توسط همه مالکان اداره می شود اما ملک مفروز تنها یک مالک دارد.

تفاوت در تصمیم گیری برای ملک

تصمیم گیری در مورد این نوع ملک ،برعهده تمام مالکان است و بدون رضایت یکی از آنها توافقی صورت نخواهد گرفت اما تصمیم گیری در باره ملک مفروز برعهده همان مالک خواهد بود.

تفاوت در مفهوم املاک

ملک مشاع در صورت تقسیم بندی و جدا شدن به ملک مفروز تبدیل خواهد شد.یعنی در حقیقت ملک مفروز تقسیم شده ملک مشاع است.

افراز ملک مشاع چگونه است؟

مالکان یا شرکای ملک می توانند با توافق و تراضی تقسیم یا افراز ملک را انجام دهند واگر به توافق نرسیدند متقاضی تقسیم می تواند با مراجعه دادگاه درخواست افراز بدهد.

در حال حاضر برای افراز ملک ۲مرجع صالح به رسیدگی وجود دارد:

۱-در صورتیکه جریان ثبتی ملک مشاع خاتمه یافته باشد اداره ثبت محل وقوع ملک صالح به رسیدگی خواهد بود.

۲-چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد. و بین مالکان و شرکا درخواست کننده افراز املاک مشاع، فرد غائب یا محجوری وجود داشته باشد.و یا درصورتی که بخشی از املاک مشاع از یک پلاک ثبتی مجهول المالک باشد.دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.

بعداز اینکه ملک افراز شد،هر فرد می تواند نسبت به ملک خود هر اقدامی که بخواهد انجام دهد و دیگر نیاز به دریافت رضایت از سایر شرکا نخواهد داشت.

در چه مواردی امکان افراز وجود ندارد؟

در مواردی که تقسیم به موجب قانون منع شده باشد یا شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند، نمی‌توان به افراز اقدام کرد.
زمانی که افراز نمودن ملک موجب ضرر و زیان به سایر صاحبان ملک شود و موجب کاهش قیمت شدید ملک گردد. در این صورت امکان افراز وجود ندارد چرا که در حین افراز به خودی خود قیمت ملک کاهش پیدا می کند اما اگر این کاهش قیمت بسیار شدید باشد امکان افراز سلب می شود.
نسبت به ملک مشاعی که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده تازمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد