معامله املاک در رهن بانک چگونه است؟
معامله املاک در رهن بانک چگونه است؟
روش فروش ملک رهنی
سند رهنی چیست؟
معامله املاک در رهن بانک | سند رهنی یک قرارداد حقوقی است که میان وامگیرنده و بانک یا مؤسسه مالی منعقد میشود. این سند تضمینی برای بازپرداخت وام از سوی وامگیرنده به بانک است. در سند رهنی، ملکی به عنوان وثیقه برای وام تعیین میشود. اگر وامگیرنده نتواند وام را در زمان مقرر بازپرداخت کند، بانک حق دارد با استفاده از سند رهنی، ملک را تصرف و به فروش برساند تا بدهی وام تسویه شود.
فرآیند تهیه سند رهنی:
ارزیابی ملک: ابتدا بانک ملک مورد نظر را ارزیابی میکند تا ارزش آن را مشخص کند. این ارزشگذاری تضمین میکند که در صورت عدم بازپرداخت وام، بانک میتواند از طریق فروش ملک، بدهی خود را وصول کند.
تنظیم قرارداد: در سند رهنی، جزئیاتی مانند مبلغ وام، مدت زمان بازپرداخت، نرخ سود، شرایط و مقررات مربوط به بازپرداخت و جریمهها مشخص میشود. همچنین، شرایط استفاده از ملک و محدودیتهای مربوط به آن نیز در سند قید میشود.
ثبت سند رهنی: این سند معمولاً در دفاتر رسمی ثبت میشود تا حقوق بانک به عنوان طلبکار اصلی تضمین شود. پس از ثبت، ملک به عنوان وثیقه بانک در نظر گرفته میشود.
محدودیت های معامله ملک در رهن:
به طور کلی، فروش یا انتقال ملک رهنی بدون اجازه بانک غیرقانونی است، زیرا این ملک به عنوان ضمانت وام تعیین شده و انتقال آن بدون فک رهن به معنای انتقال ضمانت به شخص دیگر است، که ممکن است بانک را از دسترسی به وثیقه خود محروم کند.
روش های قانونی برای فروش ملک رهنی:
معامله املاک در رهن بانک | اگر به هر دلیل نیاز به فروش ملک رهنی دارید، باید ابتدا ملک را از حالت رهن خارج کنید یا از روشهایی استفاده کنید که فروش قانونی ملک را امکانپذیر میسازد:
فک رهن با تسویه حساب بانک:
در این روش، فروشنده باید قبل از فروش ملک، وام را به طور کامل تسویه کند. این کار باعث میشود که ملک از رهن بانک آزاد شود و امکان فروش آن بدون مشکل قانونی فراهم شود.
در برخی موارد، خریدار و فروشنده توافق میکنند که بخشی از ثمن معامله (مبلغ فروش) مستقیماً به بانک پرداخت شود تا وام تسویه و ملک فک رهن شود.
فک رهن با تعویض وثیقه:
اگر وامگیرنده قصد فروش ملک را دارد ولی نمیخواهد وام را تسویه کند، میتواند وثیقه دیگری را به جای ملک اصلی به بانک معرفی کند. این وثیقه جدید باید ارزش کافی داشته باشد تا بانک با تعویض آن موافقت کند.
این روش معمولاً زمانی استفاده میشود که وامگیرنده قصد دارد ملکی با ارزش بالاتر خریداری کند و میخواهد از طریق فروش ملک قبلی وام جدیدی دریافت کند.
فک رهن با سپردهگذاری:
در این روش، وامگیرنده میتواند مبلغی را به عنوان سپرده نزد بانک قرار دهد که معادل با بدهی وام باشد. این سپرده تا زمان پرداخت کامل اقساط وام مسدود میشود، اما به وامگیرنده اجازه میدهد تا ملک را از رهن آزاد کرده و آن را بفروشد.
انتقال تسهیلات به خریدار:
در برخی موارد، وامگیرنده میتواند وام و تعهدات مربوط به آن را به خریدار منتقل کند. در این روش، خریدار موافقت میکند که وام را به نام خود منتقل کند و اقساط آن را پرداخت کند. به این ترتیب، ملک با وجود رهندار بودن، به نام خریدار منتقل میشود.
همه چیز درباره هزینه وکیل دعاوی ملکی
شرایط خاص برای تعویض وثیقه:
اگر قصد تعویض وثیقه را دارید، باید توجه کنید که:
وثیقه جدید باید از نظر ارزش مالی به اندازه کافی بالا باشد تا بانک با آن موافقت کند. به طور معمول، بانکها ارزش وثیقه جدید را به میزان 70% ارزش کل وام و سود آن تعیین میکنند.
وثیقه جدید میتواند ملکی دیگر باشد که متعلق به وامگیرنده یا شخص ثالث است. اما اگر از ملک شخص ثالث استفاده میشود، این تعویض معمولاً موقت است و باید در مدت 6 ماه تا 1 سال، وثیقه اصلی را جایگزین کرد.
نکات مهم در سپردهگذاری:
مبلغ سپردهگذاری شده تا پایان پرداخت اقساط وام مسدود باقی میماند.
سود سپردهها مطابق با نرخهای جاری بانک محاسبه میشود.
این روش معمولاً برای کسانی مناسب است که توانایی تسویه حساب فوری با بانک را ندارند اما قصد فروش ملک را دارند.
نتیجهگیری:
سند رهنی یکی از ابزارهای مهم در فرآیند دریافت وام بانکی است و محدودیتهای خاصی برای معامله ملک رهنی وجود دارد. اما با استفاده از روشهای مختلف مانند فک رهن از طریق تسویه حساب، تعویض وثیقه یا سپردهگذاری و یا انتقال وام به خریدار، میتوان این محدودیتها را دور زد و ملک را به صورت قانونی معامله کرد.
مفهوم رهن بانکی و سند رهنی
هنگامی که یک فرد از بانک وام میگیرد، معمولاً باید یک دارایی را به عنوان وثیقه به بانک معرفی کند. این وثیقه میتواند ملک، زمین یا هر دارایی با ارزشی باشد. در این حالت، ملک در “رهن” بانک قرار میگیرد، به این معنی که تا زمانی که وام بهطور کامل پرداخت نشود، بانک حق مالکیت بر این ملک دارد. سند رهنی سندی است که تمام جزئیات مربوط به این توافق را مشخص میکند، از جمله مبلغ وام، شرایط بازپرداخت، و عواقب عدم پرداخت.
موانع قانونی برای فروش ملک در رهن
طبق قوانین موجود، فروش ملکی که در رهن بانک است، بدون رفع تعهدات بانکی یا جلب موافقت بانک، غیرقانونی است. دلیل این ممنوعیت روشن است: اگر ملک به عنوان ضمانت برای بازپرداخت وام تعیین شده است، فروش آن بدون تضمین جدید به معنی نقض حقوق بانک خواهد بود. این امر میتواند به عنوان فروش مال غیر و حتی کلاهبرداری تلقی شود، که عواقب قانونی جدی دارد.
نکات کلیدی در معامله ملک در رهن بانک
نوشتن مبایعهنامه:
مبایعهنامه سند اولیهای است که شرایط معامله را تعیین میکند. باید در این سند ذکر شود که پرداخت نهایی (ثمن معامله) به زمان انتقال سند و فک رهن یا انتقال تسهیلات موکول میشود. این تضمینی است برای خریدار که پول خود را پیش از اطمینان از امکان انتقال سند پرداخت نکند.
توجه به ضرر و زیان:
در مبایعهنامه باید ضرر و زیانی برای عدم انجام به موقع تعهدات مانند عدم فک رهن یا عدم انتقال تسهیلات به خریدار تعیین شود. این ضرر و زیان در صورتی که فروشنده به هر دلیلی نتواند در تاریخ مقرر سند را به نام خریدار منتقل کند، به اجرا گذاشته میشود.
بررسی سند و وضعیت رهنی:
قبل از پرداخت نهایی و انتقال سند، باید از آزاد بودن سند و عدم وجود رهن بر روی آن مطمئن شد. این کار میتواند از طریق دفاتر اسناد رسمی و استعلام از بانک صورت گیرد.
قوانین و مقررات:
طبق ماده ۷۹۳ قانون مدنی، هر گونه تصرفی که منافی حقوق بانک باشد، ممنوع است. بنابراین، فروش ملک در رهن بدون اطلاع و موافقت بانک، غیرقانونی است. حتی اگر ملک به فروش برسد، انتقال سند بدون فک رهن یا انتقال تسهیلات به خریدار ممکن نخواهد بود.
چنانچه دنبال وکیل متخصص ملکی هستید، می توانید از طریق لینک زیر با وکلای ما در ارتباط باشید