راهنمای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
راهنمای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
با تمرکز بر نحوه ارسال استعلام مالیاتی در سامانه ثبت آنی | استعلام دارایی مطابق با قانون الزام
کارگاه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
قانون جدید و نقش دفاتر اسناد رسمی
استعلام دارایی مطابق با قانون الزام | قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که از تاریخ ۱۴۰۳/۰۲/۲۶ لازمالاجرا گردیده، ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم را نسخ کرده و دفاتر اسناد رسمی را مکلف به انجام موارد زیر کرده است:
- محاسبه مالیات نقل و انتقال و حق واگذاری.
- ارسال استعلام و وصول مالیات از طریق سامانههای الکترونیکی.
- صدور گواهی پرداخت مالیات بهصورت سیستمی.
دوره آموزشی پیشرفته ثبت آنی و تنظیم اسناد رسمی
بخش اول: نحوه استعلام ارزش معاملاتی
روش ۱: استعلام مستقیم «ارزش معاملاتی»
مراحل:
1- ورود به بخش «استعلام ارزش معاملاتی» در سامانه ثبت آنی.
2- وارد کردن شناسه جام یا مختصات جغرافیایی ملک.
3- دریافت پاسخ فوری با نمایش ارزش معاملاتی عرصه و اعیان.
نکته مهم: این روش فقط برای مشاهده ارزش معاملاتی است و منجر به صدور مفاصاحساب نمیشود.
دوره آموزشی ثبت آنی و تنظیم اسناد رسمی
بخش دوم: ارسال استعلام مالیاتی الکترونیکی
پیشنیاز:
- ایجاد استعلام ثبتی برای ملک در سامانه ثبت آنی.
مراحل ارسال استعلام مالیاتی:
۱. انتخاب نوع انتقال:
- عرصه
- اعیان
- عرصه و اعیان
- عرصه و اعیان + حق واگذاری محل
- صرفاً حق واگذاری محل
۲. تکمیل اطلاعات ملک:
- با استناد به پایانکار، پروانه ساخت، گواهی شهرداری و …
- در صورت نبود پایانکار، از تاریخ جواز یا سال ساخت استفاده شود.
۳. انتخاب نوع سند انتقالی:
- نقل و انتقال قطعی
- صلح (عادی، محاباتی، عمری، با حق فسخ و …)
- وکالت بلاعزل
- رهنی
- نقل و انتقال قطعی و رهنی (برای معاملات بانکی)
۴. تعیین نوع درخواست:
- متناسب با سند انتخاب شده: قطعی، رهنی، صلح عمری و …
۵. درج مبلغ معامله:
- طبق مبایعهنامه.
- در صلحهای رایگان، امکان درج عدد «صفر» وجود دارد.
محاسبه ارزش مالیاتی:
اطلاعات کاربری:
- نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، کشاورزی، صنعتی و …)
- عرض معبر
- نحوه دسترسی به ملک
- کد بلوک مالیاتی
حق واگذاری محل (برای املاک تجاری و اداری):
- درج مبلغ واقعی یا ۲۵ برابر ارزش معاملاتی (حداقل الزامی).
- انتخاب نوع کاربری محل واگذاری (تجاری، خدماتی و …).
مشخصات اعیانی و خریداران:
اطلاعات اعیانی:
- سال ساخت، شماره طبقه، مساحت، انباری، پارکینگ و …
مشخصات خریداران:
- درج کامل نام و کد ملی خریدار یا خریداران.
نکته: در آینده، ممکن است الزامی بودن درج نام خریدار حذف گردد.
ارسال نهایی و پاسخ آنی:
پس از تکمیل فرم و ارسال استعلام:
- ارزش معاملاتی عرصه، اعیان و حق واگذاری فوراً نمایش داده میشود.
- در موارد معاف از مالیات، گواهی مالیاتی بلافاصله صادر میگردد.
نکات مهم و تخصصی:
بررسی صحت مبلغ مالیات:
- ۵٪ از ارزش معاملاتی عرصه + اعیان ≈ مالیات نقل و انتقال
- ۲٪ از مبلغ حق واگذاری (یا ۲٪ از ۲۵ برابر ارزش معاملاتی) = مالیات حق واگذاری
فیشهای صادره ممکن است شامل موارد زیر باشند:
- مالیات نقل و انتقال (۵٪)
- مالیات حق واگذاری محل (۲٪)
- مالیات ساخت و فروش کمتر از ۳ سال (ماده ۷۷)
موارد خاص:
اسناد رهنی:
- نوع درخواست: رهنی
- مشخصات بانک بهعنوان ذینفع ثبت شود.
صلح عمری:
- انتخاب صحیح نوع سند: «صلح عمری» برای بهرهمندی از معافیت مالیاتی.
صلحهای دیگر:
- برای صلحهای فاقد شرط عمری، از گزینههای «صلح با حق فسخ» یا «بدون حق فسخ» استفاده شود.
جمعبندی کلیدی:
| موضوع | نکته مهم |
| شناسایی ملک | با شناسه جام یا مختصات جغرافیایی |
| مالیات نقل و انتقال | ۵٪ ارزش عرصه + اعیان |
| مالیات حق واگذاری | ۲٪ از ارزش واقعی یا ۲٪ × ۲۵ برابر ارزش معاملاتی (هرکدام بیشتر باشد) |
| ارزشگذاری دقیق | اطلاعات صحیح کاربری و عرض معبر ضروری است |
| اسناد معاف | صلح عمری، رهنی بدون نقل و انتقال |
منابع مرتبط:
- سامانه ثبت آنی: https://ssaa.ir
- سازمان امور مالیاتی: https://intamedia.ir
- GeoPlanner برای مختصات: https://geoplanner.arcgis.com
[gravityform id=”16″ title=”true” description=”true”]