نحوه تملک اراضی و املاک توسط شهرداری ها
نحوه تملک اراضی و املاک توسط شهرداری ها
تملک اراضی و املاک توسط شهرداری | تملک اراضی و املاک توسط شهرداریها یکی از فرآیندهای مهم در اجرای طرحهای عمرانی و عمومی است. این فرآیند به منظور تامین اراضی مورد نیاز برای پروژههای عمومی مانند احداث بزرگراهها، فضاهای سبز، پارکینگها و سایر زیرساختهای شهری صورت میگیرد. برای روشنتر شدن موضوع، جزئیات بیشتری از این فرآیند را توضیح میدهیم:
1. اولویت استفاده از اراضی عمومی و دولتی:
شهرداریها و سایر دستگاههای اجرایی موظف هستند تا حد امکان از اراضی عمومی و دولتی برای اجرای پروژههای خود استفاده کنند. اراضی عمومی و دولتی به اراضیای اطلاق میشود که در مالکیت دولت یا نهادهای عمومی قرار دارند و برای استفاده عمومی و اجرای طرحهای دولتی مناسب هستند.
در صورتی که این اراضی کافی نباشند یا از لحاظ اقتصادی یا فنی امکان استفاده از آنها وجود نداشته باشد، شهرداریها به ناچار باید به تملک اراضی و املاک خصوصی روی بیاورند.
2. اراضی موات و بایر:
طبق تعریف قانون مدنی، اراضی موات به زمینهایی گفته میشود که فاقد آبادی و کشت و زرع هستند و به عبارتی معطل ماندهاند. این نوع زمینها معمولاً در اختیار دولت قرار دارند و میتوانند به صورت رایگان برای اجرای طرحهای عمومی مورد استفاده قرار گیرند.
در مقابل، اراضی بایر به زمینهایی اطلاق میشود که قبلاً آباد بودهاند اما به دلایل مختلف، مالکان آنها را رها کرده و از بهرهبرداری از آنها خودداری کردهاند. این اراضی، برخلاف اراضی موات، معمولاً در مالکیت خصوصی هستند و احیاء آنها از موجبات تملک شهرداری نیست.
جهت بهره مندی از خدمات مشاوره حقوقی، می توانید از طریق لینک زیر با وکلای ما در ارتباط باشید
3. تصویب طرحها در کمیسیون ماده 5:
هرگونه طرح عمومی که توسط شهرداری پیشنهاد میشود، باید ابتدا در کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری بررسی و تصویب شود. این کمیسیون، تحت ریاست استاندار یا معاون عمرانی استانداری فعالیت میکند و اعضای آن شامل نمایندگان وزارتخانههای مختلف و سازمانهای مرتبط مانند وزارت راه و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی، سازمان میراث فرهنگی و صنایع دستی، و نمایندگان شورای اسلامی شهر است.
کمیسیون ماده 5 وظیفه دارد طرحهای تفصیلی شهری و هرگونه تغییرات آنها را بررسی کند. برای تصویب طرحها، باید جنبههای مختلفی مانند ضرورت طرح، بودجه بندی، وجود یا عدم وجود اراضی دولتی در مسیر طرح و فنی بودن آن مورد توجه قرار گیرد.
4. مراحل تملک املاک خصوصی:
اگر در محدوده اجرای طرح، اراضی دولتی وجود نداشته باشد یا کافی نباشد، شهرداری وارد فرآیند تملک املاک خصوصی میشود. این مراحل به شرح زیر است:
الف) استعلام و شناسایی مالکین:
شهرداری ابتدا باید از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرد تا مشخص شود که چه املاکی در محدوده طرح قرار دارند و مالکین این املاک چه کسانی هستند.
ب) دعوت به توافق و اخطار به مالکین:
شهرداری پس از شناسایی مالکین، به آنها اخطاریهای ارسال میکند و از آنها دعوت به توافق برای فروش ملک یا زمین میکند. این اخطاریه معمولاً به مدت یک ماه به مالک فرصت میدهد تا برای توافق اقدام کند.
ج) درخواست تعیین کارشناس:
در صورتی که مالک از فروش ملک امتناع کند و حاضر به توافق با شهرداری نباشد، شهرداری از او درخواست میکند که یک کارشناس برای تعیین قیمت ملک معرفی کند. این درخواست به صورت رسمی به مالک ابلاغ میشود و در صورت عدم پاسخگویی مالک، شهرداری از دادگاه درخواست تعیین کارشناس میکند.
5. تعیین ارزش ملک توسط کارشناسان:
برای تعیین قیمت ملک، یک هیات سه نفره از کارشناسان رسمی دادگستری تشکیل میشود:
یک کارشناس توسط شهرداری معرفی میشود.
کارشناس توسط مالک انتخاب میشود.
یک کارشناس مرضیالطرفین (که توسط هر دو طرف پذیرفته میشود) انتخاب میشود.
اگر مالک حاضر به معرفی کارشناس نباشد، دادگاه یک کارشناس به نمایندگی از او انتخاب میکند. این کارشناسان بر اساس معیارهای قانونی، ارزش ملک را تعیین میکنند.
6. پرداخت وجه و انتقال سند:
پس از تعیین ارزش ملک، شهرداری موظف است مبلغ تعیینشده را به صندوق دادگستری واریز کند. پس از این واریز، مالک میتواند وجه تعیینشده را از صندوق دریافت کند. لازم به ذکر است که نظر هیات کارشناسی قطعی بوده و هیچگونه اعتراضی به آن پذیرفته نمیشود.
پس از پرداخت وجه، شهرداری از دادستان درخواست تخلیه ملک و انتقال سند به نام خود را میکند. دادستان پس از بررسی شرایط، دستور تخلیه ملک و انتقال سند به شهرداری را صادر میکند.
7. تخلیه ملک و تسلیم به شهرداری:
پس از صدور دستور دادستان، ملک از مالک تخلیه و به شهرداری تحویل داده میشود. در این مرحله، ملک کاملاً در اختیار شهرداری قرار میگیرد و میتواند برای اجرای طرحهای عمومی از آن استفاده کند.
8. نقد و اشکالات این فرآیند:
یکی از ایرادات قانونی این است که نظر هیات کارشناسی سهنفره، قطعی و غیرقابل اعتراض است. این موضوع ممکن است باعث نارضایتی مالکان شود، زیرا آنها حق اعتراض به میزان تعیینشده را ندارند. این یکی از نقاط ضعف اصلی این فرآیند است که همواره مورد بحث و انتقاد بوده است.
در مجموع، فرآیند تملک املاک خصوصی توسط شهرداری با رعایت مراحل قانونی انجام میشود، اما گاهی ممکن است مالکان به دلیل نارضایتی از قیمتگذاری یا الزام به تخلیه ملک خود، اعتراض داشته باشند. شهرداریها موظف به رعایت حقوق مالکین و پرداخت عادلانه بابت املاک تملکشده هستند تا تضاد منافع به حداقل برسد.