مقدمه

امروزه بسیاری از دعواها و اختلافاتی که در مورد ملک وجود دارد مربوط به شکایاتی است که مربوط به سند ملک و خانه است. در خرید و فروش ملک، یکی از موضوعاتی که اهمیت بسیاری دارد، آشنایی کامل با انواع سند و ساز و کار سند است.
در این مقاله قصد داریم راجب سند املا‌ک اوقافی صحبت کنیم، سند املاک اوقافی با سند عادی متفاوت است.
در ملک اوقافی خریدار مالک ملک اوقافی نخواهد بود.یعنی نسبت به خرید و فروش و اجاره ملک اختیار ندارد و برای انجام این کارها باید به تایید اداره اوقاف برسد.

به چه ملکی ملک وقفی می گویند؟

ملک وقفی زمینی است که مالکش آن را وقف امور خیر کرده است.
بدین معنی که مالکیت زمین در اختیار سازمان اوقاف قرار دارد و این سازمان زمین را در مقابل اقساط ۹۹ ساله به افراد اجاره می‌دهد و اجاره دریافتی صرف امور خیر می‌شود.
برخی افراد بر این باورند که ملک اوقافی سندی ندارد اما این یک تصور غلط است، ملک وقفی همانند املاک شخصی دارای سند هستند.
معمولاً قیمت خانه‌های وقفی در مقایسه با خانه‌های شخصی پایین‌تر است. به همین دلیل خرید چنین ملک‌هایی مخصوصاً برای کسانی که مشکلات مالی دارند می‌تواند گزینۀ مناسبی باشد.

سند ملکی چیست؟

سندی ملکی سندی است شش دانگ،که مالکیت هر یک از شش دانگ مشخص است و هر شخص نسبت به سهم خود اختیار کامل دارد و حق هر گونه تصرفی دارد.اسناد ملکی به صورت تک جلد یا چند جلد در اختیار مالکان قرار می گیرد.
نقل و انتقال سند ملکی در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود و غیر از آن اعتبار قانونی ندارد.ارزش و اعتبار سند ملکی یا همان سند شش دانگ از سند املاک اوقافی بیشتر است وهمین امر باعث قیمت کمتر املاک اوقافی شده است.
هنگام معامله ملک وقفی، علاوه بر ادارۀ ثبت اسناد، باید از اداره اوقاف نیز استعلامات لازم گرفته شود.

سند ملک وقفی و ملک شخصی چه تفاوتی دارد؟

در هر سند ملکی حدود چهارگانه ‎ی ملک؛ یعنی شمال و جنوب، شرق و غرب و نیز حدود املاک مجاور با آن و یا حدود دسترسی به خیابان مشخص شده است. اما بیشتر سندهای وقفی، مخصوصاً آن‎ها که در قدیم نوشته شده ‎اند، حدود و مشخصات کاملی ندارند؛ به‎ طوری که گاهی تشخیص نوع وقف و مصرف آن هم مشکل است.

نقل و انتقال هر سند ملکی در دفاتر اسناد و املاک صورت می‎ گیرد؛ اما نقل و انتقال ملک وقفی باید با نظارت و مجوز متولی آن، که معمولاً سازمان حج و اوقاف است؛ صورت ‎گیرد. اگر این مراتب رعایت نشوند، هرگونه نقل و انتقال، غیر قانونی است.

در چه صورت خرید و فروش ملک وقفی امکان پذیر است؟

به طور کلی خرید و فروش مال موقوفه امکانپذیر نیست مگر در دو صورت:

۱-خراب‌شده باشند.

۲- خوف و بیم خراب شدن آن در آینده نزدیک برود،به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد.

اگر خریدار از وقفی بودن ملک آگاهی نداشته باشد تکلیف ملک چه می شود؟

جهل خریدار به وقفی بودن ملک ،سبب صحت معامله ملک وقفی نمیشود و به هر حال معامله ملک وقفی باطل است و در این بین علم و جهل خریدار ملک وقفی بی تاثیر است.
بنابراین جهل خریدار به وقفی بودن ملک موقوفه تاثیری در اجرای این قانون نداشته و سند آن ابطال و به نام موقوفه تنظیم خواهد شد، و او تنها می تواند به فروشنده سابق مراجعه کند و نیز در صورت تقاضا ،اداره اوقاف ،موقوفه را طبق شرایط یاد شده بدوی اجاره خواهد داد.

آیا انتقال ملک اوقافی امکان پذیر است؟

مال وقف شده (موقوفه) قابل خرید و فروش نیست و همچنین هرگونه عمل حقوقی که موجب انتقال مال موقوفه به دیگران شود، ممنوع است.

ولی مطابق ماده ۸۸ قانون مدنی:

بیع (خرید و فروش) وقف در صورتی که خراب شود یا خوف (ترس) آن باشد که منجر به خرابی گردد به طوری که انتفاع (استفاده) از آن ممکن نباشد در صورتی جایز است‌ که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.

ساخت و ساز روی زمین وقفی چگونه است؟

اگر زمینی از طرف اوقاف به کسی اجاره داده شود و به مستأجر اجازه احداث بنا و ساختمان روی آن زمین داده بشود و مستأجر مبادرت به احداث بنا کند، آن مستأجر مالک بنا محسوب می­‌شود و فقط باید اجاره زمین بدون بنا را به اوقاف پرداخت بکند. یک نکته مهم در رابطه با ساخت‌وساز روی زمین­‌های وقفی این است که اگر اوقاف اجازه ساخت‌وساز بدهد معمولاً برای بنای ساخته‌ شده روی زمین وقفی، سندی تحت عنوان سند اعیانی به نام مستأجر صادر می­‌شود.
اگر مستاجر ملک اوقافی، بدون اجازه اوقاف ساخت و ساز انجام دهد، در صورت عدم دریافت رضایت از اداره اوقاف، عمل مستأجر در حکم تصرف و غصب می ­باشد و پس از شکایت از سوی دادگاه دستور قلع‌ و قمع بنای احداث‌شده روی زمین داده می­ شود.