مقدمه

خیار در لغت به معنای اختیار و اراده می باشد و در قانون مدنی به معنای اجازه و اختیاری که قانون به افراد می دهد تا بتوانند، با استفاده از آن ها، معامله خود را فسخ کنند.

خیارات، در معاملات تحت شرایط خاصی به طرفین اختیار فسخ معامله را می دهند.

به طور کلی عقود به دو دسته عقد لازم و عقد جایز تقسیم می شوند.
عقد جایز، عقدی است که هر یک از طرفین هر زمان که بخواهد، می تواند آن را فسخ کند.برای بر هم زدن عقد جایز، هیچ تشریفات خاصی وجود ندارد و هر یک از طرفین عقد، می تواند هر زمان که بخواهد، بدون وجود هیچ علت خاصی، عقد را منحل کند.برای مثال عقد وکالت یک عقد جایز است که هریک از طرفین هر زمان که بخواهند می توانند آن را فسخ کنند.

عقد لازم، به عقد و قراردادی که هیچ کدام از دو طرف معامله، حق فسخ آن را نداشته باشد، عقد لازم گفته می شود؛ به عنوان مثال، عقد بیع و یا اجاره از انواع عقود لازم هستند که امکان فسخ آنها وجود ندارد.
در این عقود، هیچ یک از طرفین قرارداد، حق فسخ عقد را ندارد. علت این امر، حفظ حقوق دو طرف قرارداد است. البته در انتهای ماده 185 قانون مدنی، از لفظ موارد معینه استفاده شده است که طرفین فقط در این شرایط معین، می توانند حتی عقد لازم خود را هم بر هم بزنند و آن را فسخ کنند.
که یکی از این شرایط، فسخ به استناد خیارات می باشد. خیار به معنی دادن اختیار به یکی از طرفین قرارداد برای فسخ قرارداد است.
خیار دارای انواع مختلفی می باشد که در ادامه به آن می پردازیم.

انواع خیارات در معاملات ملکی چیست؟

خیار شرط

خیار شرط،شرط مدت داری است که مدت آن باید در متن قرارداد ذکر شود و بر طبق آن طرفین می‌توانند در مدت تعیین شده معامله را فسخ کنند.اگر زمان در قرارداد ذکر نشود خیار شرط باطل می شود.
در خیار شرط هر یک از طرفین در صورت هر گونه خسارتی میتوانند طی زمان تعیین شده به فسخ قرارداد بپردازند و نیاز به مراجعه به مراجع قضایی نیست.

خیار مجلس

خیار مجلس این اختیار را به طرفین قرارداد می‌دهد تا زمانی که دو طرف قرار داد در مجلس عقد قرار داد هستند و حضور دارند اختیار لغو و فسخ قرارداد را دارند.این حق بعد از خروج از مجلس ساقط می‌شود.

خیار غبن فاحش

غبن در لغت به معنای ضرر رساندن و آسیب رساندن به دیگری است.
غبن در معاملات ملکی عبارتست از زیانی که به هنگام معامله ، در نتیجه نابرابری اشکار فاحش بین انچه که باید پرداخته شود و مالی که در برابر آن دریافت میگردد به طرفی که اگاهی ندارد ،وارد میشود.به طور مثال ممکن است شما از قیمت ملک خود در بازار آگاه نباشید و آن را با مبلغی کمتر از ارزش واقعی به فروش برسانید. در چنین شرایطی میتوانید با استناد بر خیار غبن فاحش، معامله را لغو کنید.البته خیار غبن با پرداخت تفاوت قیمت، ساقط نمی شود مگر اینکه مغبون به گرفتن تفاوت قیمت راضی نشود.
البته این خیار دارای شروطی می باشد و به سادگی قابل اجرا نیست.

این شروط عبارتست از:

۱-کسی که به او زیان وارد شده، در هنگام انجام معامله از قیمت عادلانه کالای خود آگاهی نداشته باشد. اگر شخص در زمان انجام معامله از قیمت عادلانه آگاه باشد، اما معامله را انجام دهد، نمی تواند مدعی باشد که از انجام معامله مغبون شده. چون خودش به زیان خودش عمل کرده است.

۲-مغبون باید بعد از گاه شدن از اینکه از انجام معامله مغبون شده و برای او خیار غبن ایجاد شده، فورا نسبت به اعمال آن اقدام کند.

خیار تدلیس

خیار تدلیس یکی از انواع خیارات است که در معاملات ملکی بسیار کاربرد دارد.تدلیس به معنای نیرنگ و فریب می باشد،یعنی فریب دادن یکی از طرفین معامله که اگر این فریب نبود طرف دیگر حاضر به انجام معامله نمی شد.
ماده۴۳۸قانون مدنی تدلیس را اینگونه تعریف کرده که تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.پس برای تحقق تدلیس باید عملی انجام شود و این عمل باید موجب فریب طرف معامله شود.
نکته بسیار مهم در خصوص خیار تدلیس آن است که مابقی خیارات در معاملات ملکی قابل اسقاط هستند، اما خیار تدلیس همچنان پابرجا است و نمی‌توان آن را اسقاط کرد. چرا که این خیار مربوط به نیرنگ و فریب یکی از طرفین است.

خیار تاخیر ثمن

زمانی که معامله ای انجام می شود و مبلغی بابت آن در نظر گرفته می شود که به آن ثمن معامله گفته می شود و خیار تاخیر ثمن یکی از اختیارات فسخ می باشد که مخصوص فروشنده است و آن را نمی توان برای خریدار در نظر گرفت . هر گاه خریدار در پرداخت ثمن معامله تاخیر داشته باشد و فروشنده نیز مورد معامله را تحویل نداده باشد در اینصورت پس از گذشت ۳ روز از تاخیر در پرداخت ثمن ، فروشنده حق اختیار فسخ را خواهد داشت.
البته اگر خریدار تمام ثمن و بهای معامله را بپردازد، فروشنده نمی تواند به استناد خیار تاخیر ثمن معامله را فسخ کند.

اگر خریدار تمام ثمن را نپرداخته باشد اما برای پرداخت ضمنی معرفی کند یا برای پراخت حواله دهد، باز هم فروشنده نمی تواند معامله را فسخ کند.
خیار تاخیر ثمن تنها در عقد بیع وجود دارد و مخصوص فروشنده است.

اسقاط کافه خیارات به چه معناست؟

اسقاط کافه خیارات به معنی از بین بردن کامل اختیار فسخ معامله می باشد.معمولا در مبایعه‌نامه و قراردادهایی که از طرف اتحادیه مشاوران املاک در اختیار مشاوران قرار می‌گیرد، عبارت اسقاط کافه خیارات به صورت پیش‌فرض وجود دارد.

بنابراین امکان فسخ معامله با استناد به خیارات وجود ندارد. با این وجود طرفین معامله می‌توانند این عبارت را حذف و همچنان از حق انواع خیارات استفاده کنند.بنابراین طرفین معامله هر شروط و خیاری که بخواهند می توانند در قرارداد درج کنند.

آیا خیارات به ورثه منتقل می شوند؟

هر یک از خیارات بعد از فوت به ورثه منتقل می شود. البته در مورد انتقال خیار شرط به ورثه اگر خیار شرط به قید مباشرت به فرد داده شده باشد، به وراث او منتقل نمی شود. مثلا در مورد خیار شرط نوشته شده باشد که فقط خود خریدار می تواند آن را اعمال کند.