تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی

حق کسب و پیشه چیست؟

تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی | حق کسب و پیشه در ایران یک مفهوم قانونی بود که برای حمایت از مستاجران واحدهای تجاری ایجاد شد. این حق به مستاجران اجازه می‌داد که پس از پایان مدت قرارداد اجاره، همچنان به فعالیت تجاری خود در همان مکان ادامه دهند. اگر مالک تصمیم می‌گرفت ملک را پس بگیرد، باید مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می‌کرد. این مبلغ به نوعی جبران هزینه‌ها و زحماتی بود که مستاجر در طول مدت اجاره برای توسعه کسب‌وکار خود و جذب مشتریان صرف کرده بود.

وظایف وکیل ملکی چیست؟

ماهیت حق کسب و پیشه:

حق کسب و پیشه به نوعی حق مالی برای مستاجر محسوب می‌شد که به دلیل فعالیت طولانی‌مدت در یک ملک تجاری، به دست می‌آمد. این حق به مستاجر اجازه می‌داد که پس از پایان قرارداد اجاره، همچنان به فعالیت خود ادامه دهد، مگر اینکه مالک بتواند دلایل قانونی کافی برای پس گرفتن ملک ارائه دهد. اگر مالک خواهان تخلیه ملک بود، باید مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می‌کرد تا بخشی از زیان‌های احتمالی مستاجر جبران شود.

علت وجود حق کسب و پیشه:

قانون‌گذار با در نظر گرفتن اهمیت و ارزش معنوی کسب‌وکارها، حق کسب و پیشه را برای مستاجران در نظر گرفت. ایده اصلی این بود که مستاجر با تلاش و هزینه‌های خود، ارزش‌هایی مانند اعتبار، شهرت و مشتریان ثابت را برای کسب‌وکارش ایجاد می‌کرد. بنابراین، اگر مالک به هر دلیلی تصمیم می‌گرفت که ملک را پس بگیرد، نباید این ارزش‌ها را نادیده بگیرد.

شرایط و موارد تخلیه ملک بر اساس قانون 1356:

در قانون مصوب 1356 موارد خاصی وجود داشت که در صورت وقوع آن‌ها، مالک می‌توانست از مستاجر بخواهد که ملک را تخلیه کند:

تغییر شغل بدون اجازه: اگر مستاجر بدون رضایت مالک، شغل خود را تغییر می‌داد (مگر اینکه شغل جدید مشابه شغل قبلی باشد)، مالک حق داشت درخواست تخلیه بدهد.

نیاز مالک به ملک برای سکونت یا کسب‌وکار: اگر مالک نیاز به ملک برای سکونت یا استفاده تجاری خود یا اعضای خانواده داشت، می‌توانست درخواست تخلیه بدهد.

ساخت‌وساز جدید: در صورتی که مالک قصد ساخت‌وساز جدیدی در ملک داشت و گواهی‌های لازم از شهرداری را گرفته بود، می‌توانست از مستاجر بخواهد که ملک را تخلیه کند.

انتقال حق کسب و پیشه:

مستاجر می‌توانست حق کسب و پیشه را به شخص دیگری منتقل کند، اما این انتقال تحت شرایط خاصی انجام می‌شد:

اگر در قرارداد اجاره به مستاجر اجازه داده شده بود که حق کسب و پیشه را به دیگری منتقل کند، او می‌توانست این کار را با تنظیم سند رسمی انجام دهد.

در صورتی که اجازه انتقال حق در قرارداد ذکر نشده بود، مستاجر باید با مراجعه به دادگاه و طی روند قانونی اقدام به انتقال حق می‌کرد.

لغو قانون حق کسب و پیشه:

در سال 1376، قانون جدیدی به تصویب رسید که در آن، حق کسب و پیشه حذف و به جای آن مفهوم سرقفلی معرفی شد. در قانون جدید، سرقفلی به عنوان مبلغی در نظر گرفته شد که مستاجر به مالک پرداخت می‌کند تا حق ادامه کسب‌وکار در آن مکان را به دست آورد. بر اساس قانون جدید، مالک می‌تواند با پایان مدت قرارداد اجاره، ملک خود را پس بگیرد و در صورتی که مستاجر سرقفلی پرداخت کرده باشد، مالک باید این مبلغ را به مستاجر بازگرداند.

وضعیت قراردادهای قبل از سال 1376:

قراردادهایی که قبل از سال 1376 منعقد شده بودند، همچنان تحت پوشش قانون مصوب 1356 باقی می‌مانند و حقوق و تعهدات طرفین بر اساس همان قانون بررسی و اجرا می‌شود. این به این معنی است که حق کسب و پیشه برای این قراردادها همچنان معتبر است و مستاجران می‌توانند بر اساس آن از حقوق خود دفاع کنند.

حق کسب و پیشه چه تفاوتی با سرقفلی دارد؟

تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی | حق کسب و پیشه و سرقفلی هر دو مفاهیمی هستند که در قوانین اجاره‌ املاک تجاری ایران به منظور حمایت از حقوق مستاجران و تنظیم روابط میان موجر و مستاجر به کار می‌روند. اما تفاوت‌های کلیدی بین این دو وجود دارد که نشان‌دهنده ماهیت متفاوت این دو حق است. 

تفاوت‌های اصلی بین حق کسب و پیشه و سرقفلی

مالکیت حق:

حق کسب و پیشه: این حق متعلق به مستاجر است و به واسطه کسب‌وکار او در ملک ایجاد می‌شود. این حق به مرور زمان و با موفقیت کسب‌وکار و شهرتی که مستاجر به دست می‌آورد، شکل می‌گیرد.

سرقفلی: این حق متعلق به مالک است و مربوط به موقعیت ملک، مرغوبیت بنا و تجهیزات آن می‌شود. سرقفلی معمولاً در ابتدای قرارداد و قبل از شروع کسب‌وکار به مستاجر فروخته می‌شود.

نحوه تعیین و پرداخت:

حق کسب و پیشه: میزان این حق به مرور زمان و بر اساس موفقیت کسب‌وکار مستاجر تعیین می‌شود. این حق زمانی که مالک قصد تخلیه ملک را دارد، باید از طرف مالک به مستاجر پرداخت شود.

سرقفلی: مبلغ سرقفلی در ابتدای قرارداد و بر اساس توافق طرفین تعیین می‌شود و باید توسط مستاجر به مالک پرداخت شود.

امکان چشم‌پوشی و اسقاط:

حق کسب و پیشه: این حق به صورت خودکار برای مستاجر ایجاد می‌شود و غیرقابل چشم‌پوشی است. به عبارت دیگر، حتی اگر مستاجر بخواهد از این حق صرف نظر کند، این امکان وجود ندارد.

سرقفلی: این حق قابل اسقاط است و مستاجر می‌تواند از این حق صرف نظر کند.

روش انتقال:

حق کسب و پیشه: انتقال این حق تنها از طریق سند رسمی و با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی امکان‌پذیر است.

سرقفلی: این حق می‌تواند از طریق قراردادهای عادی نیز منتقل شود و نیازی به مراجعه به دفترخانه ندارد.

اثرات تخلف:

حق کسب و پیشه: اگر مستاجر مرتکب تخلفاتی مانند تغییر شغل بدون رضایت مالک شود، این حق از بین می‌رود.

سرقفلی: این حق معمولاً به تخلف وابسته نیست و با وقوع تخلف از بین نمی‌رود.

دلایل لغو قانون حق کسب و پیشه

قانون حق کسب و پیشه به دلیل مشکلاتی که در عمل ایجاد کرد، در نهایت در سال 1376 لغو شد. برخی از دلایل اصلی لغو این قانون عبارتند از:

مشکلات حقوقی برای مالکین:

اجرای این قانون باعث شد که بسیاری از مالکین برای تخلیه ملک خود با مشکلات جدی مواجه شوند. مستاجران گاهی اوقات مبالغ بالایی به عنوان حق کسب و پیشه مطالبه می‌کردند که برای مالکین پرداخت آن بسیار دشوار بود. این امر منجر به افزایش دعاوی حقوقی و شکایت‌های متعددی در محاکم قضایی شد.

عدم تمایل به اجاره دادن ملک:

بسیاری از مالکین به دلیل مشکلاتی که این قانون ایجاد می‌کرد، از اجاره دادن ملک خود اکراه داشتند. برخی ترجیح می‌دادند که خودشان از ملک استفاده کنند یا اصلاً آن را اجاره ندهند.

انعقاد قراردادهای غیررسمی:

برخی از مالکین به دلیل ترس از مشکلات حقوقی ناشی از حق کسب و پیشه، ترجیح می‌دادند که قراردادهای غیررسمی و خارج از چهارچوب قانونی منعقد کنند. این موضوع باعث افزایش مشکلات حقوقی و بروز تعارضات متعدد بین مالک و مستاجر شد.

چنانچه دنبال وکیل ملکی هستید، می توانید از طریق لینک زیر با وکلای ما در ارتباط باشید