نقدی بر قراردادهای اجاره در ایام کرونا و شرایط افزایش اجاره بهای مسکن

پس از شیوع و گسترش بیماری کرونا، متولیان امر تلاش کردند تا قوانینی در جهت حمایت اقتصادی از اقشار جامعه و جلوگیری از بروز آسیب به آنها تصویب نمایند که یکی از مهم ترین قوانین و مصوبات در این خصوص، مصوبه ای با مضمون تمدید اجاره در زمان کرونا بود. به همین منظور، علاوه بر قانون مالیات بر درآمد اجاره ملک، ستاد ملی مقابله با کرونا در تاریخ 8/4/1399 در خصوص قراردادهای اماکن استیجاری مصوبه ای به تصویب رسانید که متن این مصوبه قانونی به شرح زیر است :

«با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم‌ های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، کلیه قراردادهای مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ ۹۹/۴/۸ هنوز تمدید نشده است، در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌گردد.»

امکان تمدید قرارداد اجاره با افزایش اجاره بها حتی بدون رضایت مالک:

بر اساس این قانون یا به عبارت دیگر مصوبه ستاد ملی کرونا که در حکم قانون است، تمدید قرارداد اجاره در مورد اجاره هایی که مربوط به املاک مسکونی هستند و تا تاریخ 8 تیر ماه 1399 تمدید نشده اند، در صورتی که مستاجر تمایل به تمدید قرارداد اجاره با افزایش اجاره بها داشته باشد، حتی در صورتی که مالک راضی نباشد، قراداد اجاره به صورت خودکار و اتوماتیک قابل تمدید است و نیازی به تنظیم نمونه قرارداد اجاره آپارتمان نیست .

آیا این مصوبه مشمول قراردادهای اجاره سال 1401 نیز می شود؟

از آن جهت که در این مصوبه، قراردادهای اجاره تا سه ماه پس از پایان کرونا قابل تمدید هستند، این مصوبه که در ابتدا برای سال 1399 بود، در مورد قراردادهای اجاره در سال 1401 نیز معتبر است و چون در سال 1401 نیز شیوع بیماری کرونا کماکان ادامه دارد، تمدید قراردادهای اجاره سال ۱۴۰۱ نیز با استناد به همین مصوبه قابل اعمال خواهد بود .

به عبارت دیگر، مالکان نمی توانند بدون دلیل موجهی مستاجران خود را به اصطلاح جواب کرده و از منزل اجاره ای بیرون کنند؛ بلکه بر اساس این قانون، قرارداد اجاره املاک مسکونی در سال ۱۴۰۱ به صورت خودکار قابل تمدید است که البته تمدید قرارداد اجاره در زمان کرونا منوط به وجود شرایطی است که در ادامه ذکر می شود و در موارد استتثنائی، قرارداد اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا قابل تمدید نخواهد بود.

قراردادهای اجاره اماکن مسکونی تابع اصل آزادی اراده و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و قانون مدنی است. اصل آزادی قراردادها حاکی از آن است که نمی توان اراده اشخاص در تنظیم قراردادهای خصوصی را با تحمیل مقررات محدود کننده آن هم توسط مراجعی که صلاحیتی برای قانونگذاری ندارند محدود کرد. اجرای این اصل در حوزه حقوق خصوصی معنی پیدا می کند و دولت نمی تواند با وضع مقررات محدود کننده، قواعد مربوط به حوزه حقوق عمومی را به حوزه حقوق خصوصی تسری دهد.

در بند نهم مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا بر مبنای شرایط اقتصادی کشور و همچنین تحریم‌های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر این دستورالعمل در خصوص تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن به تصویب رسیده است، هرچند ستاد ملی مقابله با کرونا در زیرمجموعه شورای عالی امنیت ملی قرار دارد؛ لیکن حدود اختیارات این مرجع صرفاً ناظر بر امور اجرایی مانند اعلام تعطیلی ها یا ایجاد محدودیت در تردد و رفت و آمد است و نمی‌توان اختیارات حاصل از اصل ۱۷۶ قانون اساسی در خصوص شورای عالی امنیت ملی در امر مقررات‌گذاری را قابل تسری به ستاد ملی مقابله با کرونا دانست.

شرایط تمدید قرارداد اجاره در زمان کرونا:

در این دستورالعمل، با اصلاحات اخیر کلیه قراردادهای اجاره ای که از هشتم تیرماه سال 1399 منقضی شده باشند تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری، در صورت عدم توافق موجر و مستأجر و تمایل مستأجر به ادامه رابطه استیجاری به صورت خودکار برای مدت یک سال دیگر تمدید شده و افزایش بهای اجاره مسکن به این صورت خواهد بود که در شهر تهران ۲۵ درصد، در سایر کلان شهرها ۲۰ درصد و در سایر شهرها،  ۱۵ درصد به رقم اجاره بها افزوده می گردد و موافقت مالک، در این زمینه شرط نیست.

موارد استثناء در مصوبه تمدید قراردادهای اجاره:

اجرای مقررات این دستورالعمل توأم با ابلاغ بخشنامه ای به شوراهای حل اختلاف و مراجع قضایی برای جلوگیری از صدور دستور و حکم تخلیه در مورد آن دسته از اماکن مسکونی استیجاری است که مشمول این مصوبه هستند و بدین ترتیب، صرف انقضاء مدت اجاره در شرایط فعلی، مجوز صدور دستور تخلیه اماکن مسکونی تجاری نیست مگر آنکه؛ موجر یا بستگان درجه اول وی، به ملک استیجاری نیاز شخصی داشته باشند و یا املاک مورد اجاره  قبلا یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند که در این صورت مستاجر می‌بایست ظرف ۲ ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام نماید.

به علاوه  مستاجرینی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز، به تشخیص دادگاه صالح به تعهدات خود عمل نکنند و مثلاً اجاره بها پرداخت نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوند مشمول این دستورالعمل نخواهند شد. این مصوبه همچنین مستأجرینی را که با افزایش  اجاره بهای مسکن طبق درصدهای اعلامی در دستورالعمل ستاد مبارزه با کرونا مخالف باشند در بر نمی گیرد و  اماکن مسکونی این دسته از مستأجرین قابل تخلیه است.