موجر چگونه می‌تواند خسارت وارده به ملک را از مستأجر مطالبه کند؟

جبران خسارت از ودیعه مستأجر | برای مطالبه خسارت وارده به ملک از سوی مستأجر، موجر باید اقدامات قانونی مشخصی را دنبال کند. بر اساس بند ۴ ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف جدید مصوب ۱۴۰۲، و همچنین سایر قوانین مرتبط، مسیر قانونی مطالبه خسارت به شرح زیر است:

1. تعیین صلاحیت دادگاه:

بر اساس قانون جدید، دعاوی مرتبط با تخلیه عین مستأجره (به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و کسب و پیشه یا تجارت) در صلاحیت دادگاه صلح محل وقوع ملک قرار دارد. این به معنای آن است که اگر موجر قصد مطالبه خسارت وارده به ملک را دارد، باید دادخواست خود را در دادگاه صلح ثبت کند.

2. ثبت دادخواست:

موجر باید دادخواستی با خواسته «مطالبه خسارت به عین مستأجره» را به طرفیت مستأجر تنظیم کرده و آن را از طریق دفاتر خدمات قضایی به دادگاه صلح محل وقوع ملک ارائه دهد. این دادخواست باید شامل جزئیات خسارت وارده، مدارک و شواهد پشتیبان باشد.

3. رسیدگی توسط دادگاه:

پس از ثبت دادخواست، دادگاه صلح (و تا زمان تشکیل آن، شوراهای حل اختلاف بر اساس قوانین جاری) به موضوع رسیدگی می‌کند. دادگاه می‌تواند با بررسی مدارک و شواهد ارائه‌شده توسط موجر و دفاعیات مستأجر، درباره میزان و نحوه جبران خسارت تصمیم‌گیری کند.

4. استفاده از ودیعه مستأجر:

اگر موجر مبلغ یا سندی مثل چک را به‌عنوان ودیعه از مستأجر دریافت کرده باشد، بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، موجر می‌تواند از این ودیعه برای جبران خسارت استفاده کند. اما این اقدام نیازمند طی مراحل زیر است:

تنظیم دادخواست ضرر و زیان: موجر باید دادخواستی با عنوان «مطالبه ضرر و زیان» تنظیم کند و آن را به دادگاه صالح ارائه دهد.

واریز ودیعه به حساب دادگستری: موجر موظف است ودیعه را به حساب دادگستری واریز کند.

ارائه گواهی به دایره اجرا: موجر باید گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به دایره اجرا ارائه دهد.

در این حالت، دایره اجرا از تسلیم ودیعه یا سند به مستأجر تا زمانی که رای دادگاه صادر شود و مطالبات موجر مشخص شود، خودداری می‌کند. پس از صدور رای و کسر مطالبات موجر، مابقی ودیعه یا سند به مستأجر بازگردانده خواهد شد.

5. صدور و اجرای حکم:

پس از بررسی دادخواست و دفاعیات طرفین، دادگاه رای خود را صادر می‌کند. در صورت صدور رای به نفع موجر، مستأجر موظف به جبران خسارت وارده می‌شود. اگر مستأجر از اجرای حکم خودداری کند، موجر می‌تواند از طریق دایره اجرای احکام، اجرای حکم را پیگیری کند.

این رویه‌ها به موجر اجازه می‌دهد که به‌طور قانونی خسارت‌های وارده به ملک خود را از مستأجر مطالبه کرده و از حقوق خود دفاع کند.

چنانچه دنبال وکیل موجر و مستاجر هستید، می توانید از طریق لینک زیر با وکلای ما در ارتباط باشید

نمونه دادخواست مطالبه خسارت عین مستاجره موجر

دادخواست شامل تمامی موارد ضروری مانند خواسته‌های موجر، دلایل و مستندات، و شرح دقیق موقعیت حقوقی است. در ادامه، نمونه دادخواستی برای مطالبه خسارت عین مستأجره توسط موجر را ارائه می‌دهم:

نمونه دادخواست مطالبه خسارت عین مستأجره

خواهان:

[نام و نام خانوادگی موجر]

[نشانی موجر]

[شماره تماس]

خوانده:

[نام و نام خانوادگی مستأجر]

[نشانی مستأجر]

[شماره تماس]

خواسته:

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به استناد قرارداد اجاره به ازای هر روز [مبلغ به ریال] از تاریخ [تاریخ شروع] تا تاریخ تخلیه.

خسارت وارده به عین مستأجره با تعیین نظر کارشناس رسمی دادگستری، فعلاً مقوم به [مبلغ به ریال] مطالبه شود.

مطالبه هزینه‌های استفاده از عین مستأجره، جمعاً به مبلغ [مبلغ به ریال].

دلایل و مستندات:

سند مالکیت.

قرارداد اجاره به شماره [شماره قرارداد].

دادنامه شماره [شماره دادنامه] صادره از [نام مرجع قضایی] با موضوع تخلیه عین مستأجره.

اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه].

رونوشت اظهارنامه مطالبه شارژ ساختمان.

شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه صلح/شورای حل اختلاف شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و احترام،

احتراماً به استحضار می‌رساند:

اینجانب [نام موجر]، مالک یک واحد [نوع ملک: مسکونی/تجاری] به نشانی [نشانی ملک] می‌باشم. به استناد اجاره‌نامه شماره [شماره قرارداد]، ملک فوق را از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] تا [تاریخ پایان اجاره] به مدت یک سال به خوانده محترم، آقای/خانم [نام مستأجر] اجاره داده‌ام.

با پایان مدت اجاره در تاریخ [تاریخ پایان اجاره] و با ارسال اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] از خوانده محترم درخواست تخلیه عین مستأجره شد، اما ایشان تا این لحظه از تخلیه ملک خودداری کرده‌اند. اینجانب از محضر دادگاه محترم تقاضا دارم:

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف: به استناد بند [شماره بند] ماده [شماره ماده] قرارداد اجاره، تا تاریخ تخلیه واقعی.

خسارت وارده به عین مستأجره: با توجه به تخریب‌هایی شامل [توضیحات مختصر درباره خسارت‌ها] و سایر خسارات وارده که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین خواهد شد.

مطالبه هزینه‌های استفاده از عین مستأجره: شامل [توضیحات مختصر درباره هزینه‌ها مانند شارژ ساختمان، قبوض مصرفی، و…] که جمعاً به مبلغ [مبلغ به ریال] می‌باشد.

با سپاس از توجه و مساعدت حضرتعالی،

[نام و امضای خواهان]

این نمونه دادخواست شامل تمامی موارد ضروری برای پیگیری حقوق موجر در مطالبه خسارت از مستأجر است و می‌تواند در مراجع قانونی مورد استفاده قرار گیرد. در صورت نیاز به جزئیات بیشتر یا مشاوره، پیشنهاد می‌شود با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.

قوانین مرتبط با مطالبه خسارت به عین مستاجره

مطالبه خسارت به عین مستأجره از سوی موجر، طبق قوانین و مقررات مرتبط، دارای فرآیند مشخصی است که در ادامه توضیح داده می‌شود. دو قانون اصلی در این زمینه عبارتند از: قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و آیین‌نامه اجرایی این قانون. در اینجا مواد و نکات مهم مربوط به این موضوع ارائه شده است:

1. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶

ماده ۴:

استرداد ودیعه و تسلیم عین مستأجره:

اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه، تضمین، قرض‌الحسنه یا سند تعهدآور از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل ملک اجاره‌ای به موجر منوط به بازگرداندن این مبلغ یا سند به مستأجر است. در غیر این صورت، باید این مبلغ یا سند به دایره اجرای احکام قضایی سپرده شود.

مطالبه خسارت توسط موجر:

اگر موجر ادعای ورود خسارت به ملک توسط مستأجر را داشته باشد یا مستأجر بدهی‌های مربوط به قبوض مصرفی (مانند آب، برق، گاز) را پرداخت نکرده باشد، موجر می‌تواند درخواست جبران این خسارت‌ها یا بدهی‌ها را از محل ودیعه یا سند دریافت شده داشته باشد.

لزوم ارائه دادخواست به دادگاه:

موجر موظف است همزمان با سپردن ودیعه یا سند به دایره اجرا، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را که نشان‌دهنده تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان است، به دایره اجرا ارائه کند. پس از صدور رأی دادگاه و تعیین میزان خسارت، دایره اجرا از بازگرداندن ودیعه یا سند به مستأجر به میزان مطالبات موجر خودداری کرده و مابقی را به مستأجر بازمی‌گرداند.

2. آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶

ماده ۲۰:

شرایط استرداد ودیعه:

اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین از مستأجر دریافت کرده و این موضوع در سند اجاره (عادی یا رسمی) قید شده باشد یا توسط خود موجر مطرح شود، تخلیه و تحویل ملک به موجر مشروط به بازگرداندن ودیعه یا ارائه سند آن به دایره اجرای احکام یا ثبت است.

استفاده از ودیعه برای مطالبه خسارت:

در صورت ادعای موجر مبنی بر ورود خسارت به ملک یا بدهی مستأجر، می‌تواند از ودیعه یا سند دریافت شده برای جبران این خسارت‌ها استفاده کند، مشروط بر اینکه این موضوع به‌طور رسمی و مطابق با مقررات به مرجع قضایی اعلام شده باشد.

تبصره:

اگر ودیعه یا تضمین در سند اجاره قید نشده و موجر هنگام درخواست تخلیه ملک این موضوع را مطرح نکند، و مستأجر ادعای حقی نسبت به این ودیعه داشته باشد، مستأجر می‌تواند طبق ماده ۵ قانون، برای احقاق حق خود اقدام کند.

نکات مهم:

لزوم سپردن ودیعه به دایره اجرا:

قبل از هرگونه اقدام برای تخلیه ملک، موجر باید ودیعه یا سند دریافتی را به مستأجر بازگرداند یا آن را به دایره اجرای احکام بسپارد تا فرآیند تخلیه و مطالبه خسارت به‌طور قانونی انجام شود.

تعیین میزان خسارت توسط دادگاه:

در صورت اختلاف بر سر میزان خسارت وارده، موجر باید از دادگاه درخواست تعیین کارشناس رسمی دادگستری را کند تا خسارت وارده به ملک ارزیابی و تعیین شود.

این قوانین و آیین‌نامه‌ها چارچوب حقوقی لازم برای مطالبه خسارت از مستأجر را به روشنی بیان می‌کنند و موجر می‌تواند با استفاده از این مقررات، از حقوق خود دفاع کرده و خسارات وارده به ملک را جبران کند.