قوانین مشاور املاک چیست؟ بررسی قانون های مهم
قوانین مشاور املاک چیست؟ بررسی قانون های مهم
قوانین مشاور املاک در ایران شامل مجموعه‌ای از مقررات و ضوابط است که برای تنظیم فعالیت‌ها و اطمینان از رعایت حقوق طرفین در معاملات املاک وضع شده‌اند. این قوانین ناظر بر فرآیندهایی مانند دریافت پروانه کسب، صدور کد رهگیری، تعیین حق کمیسیون، تنظیم قراردادها و انواع املاک هستند. در ادامه، به برخی از مهم‌ترین قوانین و مقرراتی که مشاورین املاک باید رعایت کنند، می‌پردازیم:
1. دریافت پروانه کسب املاک
پروانه کسب یکی از ضروری‌ترین مجوزها برای شروع فعالیت مشاورین املاک است. برای دریافت این پروانه، مراحل و شرایط مشخصی وجود دارد که در ادامه توضیح داده می‌شود:
شرایط سنی و تحصیلی: متقاضی باید حداقل 18 سال سن داشته باشد و دارای مدرک دیپلم باشد. این شرط به منظور اطمینان از بلوغ فکری و توانایی درک شرایط حقوقی و اقتصادی معاملات است.
گواهی عدم سوءپیشینه: متقاضی باید گواهی عدم سوءپیشینه ارائه کند. این گواهی به این منظور است که فرد از هرگونه تخلف یا جرائم اقتصادی و کیفری پاک باشد و توانایی حفظ اعتماد مشتریان را داشته باشد.
دوره‌های آموزشی: دوره‌های آموزشی که توسط سازمان فنی و حرفه‌ای برگزار می‌شود، شامل مباحثی مانند قوانین و مقررات مربوط به املاک، اصول مذاکره، روش‌های تنظیم قرارداد و ارزیابی قیمت املاک است. این دوره‌ها تضمین می‌کنند که مشاورین املاک از دانش کافی برای انجام وظایف خود برخوردارند.
محل فعالیت: محل کار مشاور املاک باید حداقل 12 متر مربع مساحت داشته باشد و به عنوان دفتر کار ثبت شود. این مکان می‌تواند به صورت ملکی یا اجاره‌ای باشد، اما باید دارای مجوز فعالیت از اتحادیه باشد.
اعتبار پروانه کسب: پروانه کسب اولیه برای مدت یک سال صادر می‌شود. در صورتی که در این مدت مشاور املاک مرتکب تخلفی نشود، پروانه برای پنج سال دیگر تمدید می‌شود. در صورت بروز تخلفات جدی، امکان لغو یا تعلیق پروانه وجود دارد.
برای مشاوره با وکیل املاک و مستغلات، می توانید از طریق لینک زیر با وکلای ما در ارتباط باشید
2. کد رهگیری و قوانین مربوط به آن
قوانین مشاور املاک | کد رهگیری یک ابزار کلیدی برای اطمینان از صحت و امنیت معاملات املاک است. این کد به صورت 16 رقمی و منحصر به فرد به هر قرارداد اختصاص داده می‌شود و مزایای متعددی دارد:
فرآیند صدور: پس از تنظیم قرارداد توسط مشاور املاک، اطلاعات آن در سامانه معاملات املاک ثبت می‌شود. سامانه به صورت خودکار یک کد رهگیری به قرارداد اختصاص می‌دهد. این کد به طرفین معامله از طریق پیامک اطلاع داده می‌شود.
پیگیری قانونی: کد رهگیری به مشتریان امکان می‌دهد تا در صورت بروز مشکل، از طریق مراجع قضایی پیگیری کنند. این کد به عنوان یک مرجع برای استناد به قرارداد در دعاوی حقوقی استفاده می‌شود.
جلوگیری از تخلفات: با وجود کد رهگیری، امکان فروش مجدد یک ملک به چندین نفر به حداقل می‌رسد. این کد به‌عنوان یک شناسه منحصر به فرد برای هر معامله عمل می‌کند و از بروز تخلفات مرتبط با مالکیت جلوگیری می‌کند.
الزام قانونی: تمامی مشاورین املاک موظف به صدور کد رهگیری برای هر معامله هستند. در صورت عدم صدور این کد، معامله از نظر قانونی اعتبار نخواهد داشت و مشاور املاک ممکن است با مجازات‌های قانونی مواجه شود.
3. قوانین حق کمیسیون
حق کمیسیون مبلغی است که مشاور املاک بابت خدمات خود دریافت می‌کند. این مبلغ تحت نظارت اتحادیه صنف مشاورین املاک قرار دارد و براساس قوانین مشخصی تعیین می‌شود:
میزان کمیسیون: اتحادیه صنف مشاورین املاک میزان حق کمیسیون را بر اساس نوع معامله تعیین می‌کند. برای خرید و فروش ملک، کمیسیون 25 درصد از مبلغ کل قرارداد است. همچنین، 0.1 درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز به این مبلغ اضافه می‌شود.
تقسیم بین طرفین: مبلغ کمیسیون به‌طور معمول بین طرفین قرارداد (خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر) تقسیم می‌شود. این تقسیم‌بندی به‌صورت توافقی یا بر اساس عرف بازار انجام می‌شود.
توافق خاص: در مواردی، مشاور املاک و طرفین قرارداد می‌توانند بر سر میزان حق کمیسیون توافق کنند. با این حال، اگر این توافق بر خلاف نرخ مصوب اتحادیه باشد، مشاور املاک باید رضایت کتبی طرفین را داشته باشد. در غیر این صورت، ممکن است با برخورد قانونی مواجه شود.
4. تنظیم و اجرای قراردادها
تنظیم قرارداد یکی از حساس‌ترین و مهم‌ترین وظایف مشاورین املاک است. هرگونه اشتباه در تنظیم قرارداد می‌تواند منجر به بروز مشکلات حقوقی جدی شود. انواع قراردادهای رایج در مشاورین املاک شامل موارد زیر است:
قولنامه: این سند تعهدی است که بین طرفین برای انجام معامله در آینده تنظیم می‌شود. قولنامه معمولا زمانی نوشته می‌شود که یکی از طرفین آماده انجام کامل معامله نیست و نیاز به زمان بیشتری دارد.
مبایعه‌نامه: این سند اصلی‌ترین قرارداد برای انتقال مالکیت است. در مبایعه‌نامه، تمام جزئیات معامله مانند مشخصات ملک، مبلغ قرارداد، نحوه پرداخت، و تعهدات طرفین به دقت قید می‌شود. پس از امضای مبایعه‌نامه، طرفین باید برای انتقال رسمی سند در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شوند.
اجاره‌نامه: این قرارداد برای اجاره ملک بین موجر و مستاجر تنظیم می‌شود. اجاره‌نامه باید شامل مواردی مانند مدت اجاره، مبلغ اجاره، تعهدات موجر و مستاجر، و شرایط فسخ قرارداد باشد. در قراردادهای اجاره، معمولا مبلغی به عنوان ودیعه (رهن) نیز از مستاجر دریافت می‌شود که شرایط آن نیز باید به‌طور کامل در قرارداد ذکر شود.
5. قوانین مربوط به انواع املاک
مشاورین املاک باید از قوانین خاص مربوط به انواع مختلف املاک مطلع باشند، زیرا هر نوع ملک دارای شرایط و مقررات ویژه‌ای است:
ملک مشاع: ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که چند نفر به‌طور مشترک مالک آن هستند. برای فروش یا اجاره این نوع املاک، رضایت تمامی مالکان ضروری است. اگر یکی از مالکان به نمایندگی از دیگران عمل می‌کند، باید وکالتنامه معتبر و تایید شده‌ای داشته باشد. در غیر این صورت، معامله فاقد اعتبار قانونی خواهد بود.
املاک اوقافی: این نوع املاک توسط سازمان اوقاف مدیریت می‌شوند و شرایط خرید و فروش یا اجاره آنها با املاک عادی متفاوت است. در بیشتر موارد، خریدار تنها مالک اعیان (ساختمان) می‌شود و عرصه (زمین) در مالکیت سازمان اوقاف باقی می‌ماند. مشاور املاک باید از تمامی شرایط و ضوابط مربوط به این نوع املاک آگاه باشد و مشتریان را نیز مطلع کند.
املاک در رهن: ملکی که به عنوان وثیقه برای وام یا تعهدات مالی دیگر در رهن گذاشته شده است. قبل از هرگونه معامله بر روی این ملک، باید تکلیف رهن مشخص شود. اگر ملک در رهن بانک باشد، فروشنده باید با بانک تسویه حساب کرده و ملک را از رهن خارج کند. در غیر این صورت، انتقال سند امکان‌پذیر نخواهد بود.
6. نکات و توصیه‌های مهم برای مشاورین املاک
قوانین مشاور املاک | علاوه بر رعایت قوانین، مشاورین املاک باید به چند نکته کلیدی توجه داشته باشند تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری شود:
احراز هویت دقیق: قبل از انجام هر معامله، مشاور املاک باید از هویت واقعی خریدار و فروشنده اطمینان حاصل کند. برای این منظور، بررسی مدارک هویتی و تطبیق آنها با سند مالکیت ضروری است. این کار از وقوع کلاهبرداری‌ها و معاملات غیرقانونی جلوگیری می‌کند.
بررسی وکالتنامه‌ها: اگر فروشنده به نمایندگی از مالک اصلی اقدام به فروش می‌کند، مشاور املاک باید وکالتنامه او را به دقت بررسی کند. این وکالتنامه باید معتبر و قانونی باشد و تاریخ و نوع آن نیز باید به‌طور دقیق مورد بررسی قرار گیرد.
نگهداری نسخه‌های قرارداد: مشاور املاک باید یک نسخه از هر قرارداد را نزد خود نگه دارد. این نسخه به عنوان مرجعی برای پیگیری و استناد در صورت بروز مشکلات یا اختلافات حقوقی استفاده می‌شود.
ثبت تمامی توافقات: تمامی توافقات میان طرفین باید به‌طور کامل در متن قرارداد ذکر شود. این امر از بروز سوءتفاهم‌ها و مشکلات در آینده جلوگیری می‌کند و شفافیت در معامله را تضمین می‌کند.
عدم صدور کد رهگیری برای معاملات خارج از بنگاه: مشاورین املاک مجاز به صدور کد رهگیری برای معاملاتی که خارج از دفتر مشاور املاک انجام می‌شود، نیستند. این کار غیرقانونی است و مشاور املاک در صورت تخلف با مجازات‌های قانونی روبرو خواهد شد.
رعایت این نکات به مشاورین املاک کمک می‌کند تا به صورت حرفه‌ای و قانونی فعالیت کنند، از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کنند و اعتماد مشتریان خود را جلب کنند.