مقدمه:

امروزه حجم بزرگی از پرونده‌های دادگاه مربوط به دعاوی ملکی است ناآگاهی مردم از شرایط خرید ملک و از طرفی شرایط اقتصادی و تمایل مردم به سرمایه‌گذاری در ملک به دلیل پایین آمدن ارزش پول گاهاً سبب شتاب در خرید ملک و به‌دنبال آن مشکلات و خسارات مالی می‌شود.
در خرید ملک تتها قیمت، محله و ویژگی های ظاهری ملاک نیست، بلکه نکات خیلی مهم تری وجود دارد که در صورت نادیده گرفتن ممکن است شما را دچار مشکلات زیادی بکند.

یکی از قرارداد‌های مهم در جامعه، قرارداد‌های مربوط به خرید و فروش ملک اعم از مسکونی (خانه، آپارتمان و ویلا) تجاری (دفتر، مغازه یا کارگاه) یا زمین (مسکونی، کشاورزی یا صنعتی) است.

هرکس که مبادرت به خرید و فروش ملکی می‌کند، باید با نکات مهم و اولیه‌ای درمورد این نوع از قرارداد‌ها آشنا باشد تا پس از معامله با مشکل برخورد نکند. همان‌طور که می‌دانید، معامله ملک و زمین کار ساده‌ای نیست و خیلی از افراد نمی‌دانند در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند.

البته به دلیل ناآشنایی عمده افراد با نکات حقوقی در معاملات املاک اختلافات زیادی در این مورد ایجاد می‌شود که به ایجاد پرونده‌های متعددی در مراجع قضایی منجر می‌شود.
بنابر این باید قبل از خرید ملک، شرایط و قرارداد را کاملا از نظر قانونی بررسی کنید و سپس اقدام به خرید کنید.

خرید و فروش ملک با چه کسانی ممنوع است؟

۱-صغیر
۲-مجنون
۳-سفیه
۴-تاجر ورشکسته
این افراد طبق قانون نمی توانند معاملات ملکی داشته باشند و اگر داشته باشند معاملاتشان باطل است.

برای خرید و فروش ملک به چه نکاتی باید توجه کنیم؟

در هر قرار داد چند نکته اصلی وجود دارد که ارکان آن قرار داد را تشکیل می دهد و بدون آنها قرار داد مبهم و بدون اعتبار است.

نکات مهم در خرید و فروش ملک به چند بخش تقسیم می شود:

بررسی سند ملک قبل از خرید ملک:

بخش عمده ای از اطلاعات مهم درباره ملک و نکات حقوقی املاک در سند ملک موجود است.
باید مشخص شود ملکی که قرار است خریداری شود آیا دارای سند رسمی می باشد یا فاقد سند رسمی است؟
گرفتن استعلام سند مالکیت برای خرید ملک بخش مهمی از روند خرید یک ملک است که می توان با استفاده از کد رهگیری املاک،از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، استعلامات لازم را به عمل آورد.

بررسی مدارک فروشنده و اطمینان از صحت مالکیت فروشنده:

حتما باید بررسی شود که کسی که قصد دارد ملک را به شما بفروشد، از نظر قانونی اختیار معامله کردن آن ملک را داشته باشد، به عبارتی باید مالکیت فروشنده محرز شود.

همچنین باید بررسی شود که فروشنده ممنوع المعامله نباشد(در پاراگراف های قبل به آن اشاره کردیم.) و اگر فروشنده شخص دیگر باشد باید از سوی فروشنده ملک دارای وکالتنامه رسمی باشد.

آزاد بودن سند:

ملکی که به فروش می‌رسد نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد و اصطلاحا ملک باید آزاد باشد. مثلاممکن است فروشنده ملک خود را برای گرفتن وام در رهن بانک گذاشته باشد یا اینکه ملک در اجرای حکم صادر شده از مراجع قضایی، بازداشت‌ شده باشد.
اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک قید می‌شود، بنابراین در هنگام خرید ملک حتما باید به آزاد بودن سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، در این صورت فروش ملک دارای اشکال بوده و انتقال مالکیت نیز تنها با رضایت رهن‌گیرنده امکان‌پذیر است.

بازدید از ملک:

خریدار باید ملک مورد نظر را بازدید کند و همه مشخصات ملک را از جهت موقعیت شهری و دسترسی به نقاط مختلف بررسی کند و اگر ملک مورد نظر آپارتمان باشد امکانات مشاعی به دقت بررسی شود.
نکاتی که گفته شد باید قبل از انجام معامله و نوشتن قولنامه رعایت شود.

هنگام نوشتن مبایعه نامه معاملات ملکی چه نکاتی باید رعایت شود؟

مبایعه نامه برگه ای است چاپ شده ک قرارداد و توافقات طرفین در آن نوشته می شود و مواردی که در مبایعه نامه نوشته می شود برای طرفین لازم الاجرا می باشد.مبایعه نامه معمولا در بنگاه املاک نوشته می شود.

اجزای تشکیل دهنده مبایعه نامه:

مشخصات فروشنده و خریدار
موضوع معامله
جزئیات مورد معامله
قیمت مورد توافق
شرایط انتقال مدارک و اسناد
شرایط تسلیم و تحویل مورد معامله
شرایط و آثار قرارداد
تعهدات طرفین
شروط ضمن عقد
امضای طرفین
در متن مبایعه نامه اگر می خواهید قسمتی از متن مبایعه نامه را حذف کنید و یا چیزی اضافه کنید حتما در توضیحات نوشته شود.
شرایط پرداخت را به طور کامل مشخص کنید. اگر به عنوان فروشنده قرار است نقد و چک دریافت کنید، حتما جزئیات آن به طور دقیق در مبایعه نامه ذکر شود. ضمن اینکه چک‌ها را استعلام کنید.

حتما هر قراردادی را پیش از امضا به صورت کامل بخوانید.

چه به عنوان فروشنده و چه به عنوان خریدار، حواستان باشد جرایم و ضمانت‌های اجرایی برای طرف مقابل به طور کامل در مبایعه نامه درج شود.
همچنین در صورتی که طرفین به تعهدات خود عمل نکردند مثلا فروشنده سند را انتقال نمی دهد یا خریدار ثمن را پرداخت نکند در مبایعه نامه حق فسخ قید می شود.

اما باید مشخص شود که قرارداد در چه مدتی و با چه شرایطی از سوی طرفین قابل فسخ است.طرفین می توانند توافق کنند که هیچ کدام از طرفین حق فسخ نداشته باشند و بهتر است که دو شاهد قرارداد را گواهی و امضا کنند.

اگر فروشنده در تاریخ تحویل، ملک را تحویل ندهد چه باید کرد؟

اول اظهار نامه می فرستیم مبنی بر اخطار به فروشنده که پول آماده است و ملک را تحویل دهد.چنانچه ملک را تحویل نداد دو فرض ایجاد می شود:

۱- ملک در تصرف فروشنده است که در این صورت باید به دادگاه مراجعه شود و باید در دادگاه عقد بیع را اثبات کند و فروشنده را الزام کند به تحویل مبیع.
۲- ملک در تصرف مستاجر باشد، یعنی فروشنده بعداز معامله با خریدار،ملک را اجاره داده باشد و ملک در تصرف مستاجر باشد که در اینصورت اول باید مشخص شود که ملک در تصرف چه شخصی است که اینکار با تامین دلیل مشخص می شود و بعداز مشخص شدن تصرف باید تقاضای اثبات مالکیت کند و بعد از اینکه مالکیت شخص رسمی شد تقاضای خلع ید بدهد و ملک را تخلیه کند.