نکات مهم عقد اجاره

۱. اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶

صرف انقضای مدت موجب حق تخلیه برای موجر نیست.

موجر مکلف به تمدید اجاره است مگر در موارد احصاءشده قانونی (نیاز شخصی، تخریب، انتقال به غیر بدون اجازه و…).

برای تهیه کارگاه آموزشی عقد اجاره کلیک کنید

۲. اجاره فضولی

• عقد اجاره زمانی فضولی است که موجر مالک منافع نباشد.
• مهم نیست موجر مالک عین باشد یا نباشد؛ ملاک، مالکیت منافع است.
• نفوذ عقد منوط به تنفیذ مالک منافع خواهد بود.

۳. اجاره عقد معوض (مغابنه‌ای)

• اجاره برخلاف عاریه، رایگان نیست و مبتنی بر معاوضه است.
• باید:

• منافع مورد اجاره
• مدت
• اجرت‌المسمی

به‌طور دقیق تعیین شود.

• در صورت ابهام در منافع یا مدت → عقد باطل است.

۴. اجاره مال کلی

• اجاره مال کلی با تعیین مصداق خارجی توسط موجر کامل می‌شود.
• اگر مصداق تسلیمی:

معیوب باشد → مستأجر حق دارد:

1- الزام موجر به تسلیم مصداق سالم

2- در صورت امتناع → حق فسخ

واگذاری منافع به غیر

۱. تابع قانون مدنی

• اصل بر جواز انتقال منافع به غیر است.
• مگر اینکه در عقد، شرط عدم انتقال شده باشد.

۲. قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶

• اصل بر جواز انتقال منافع به غیر است.
• مگر اینکه در قرارداد خلاف آن تصریح شود.

۳. قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶

• اصل بر عدم انتقال منافع به غیر است.
• انتقال فقط در صورت:

• اجازه کتبی موجر مجاز است.

• اگر مستأجر بدون اجازه کتبی منتقل کند:

• برای موجر حق تخلیه ایجاد می‌شود
• مشروط به پرداخت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر