انواع املاک مطابق با نظام ثبتی و تشریفات ثبت
در نظام ثبت ایران، از نظر وضعیت ثبتی، املاک به سه دسته تقسیم می‌شوند:
برای تهیه دوره آموزشی حقوق ثبت کلیک کنید
1) املاک فاقد سابقه ثبتی (مجهول‌المالک ثبتی)
املاکی که قبل از انتشار آگهی ثبت عمومی و قبل از تسلیم اظهارنامه ثبتی توسط متقاضی، هیچ‌گونه سابقه‌ای در اداره ثبت ندارند.
ویژگی‌ها
- اداره ثبت این املاک و مالکان آن‌ها را نمی‌شناسد.
- هیچ اثر یا سابقه‌ای از آن‌ها در دفاتر ثبت وجود ندارد.
- به این املاک «مجهول‌المالک ثبتی» نیز گفته می‌شود.
تفاوت “مجهول‌المالک ثبتی” با “مجهول‌المالک مدنی”
| نوع | تعریف |
| مجهول‌المالک ثبتی | مالک وجود دارد اما اظهارنامه در زمان فراخوان ثبت ارائه نشده است؛ بنابراین در نظام ثبت ناشناس است. |
| مجهول‌المالک مدنی | ملک مالک دارد ولی مالک قابل شناسایی نیست (مثلاً ورثه معلوم نیستند). |
2) املاک جریانی (جاری)
املاکی که تشریفات مواد ۹ تا ۲۱ قانون ثبت درباره آن‌ها رعایت شده و مالک یا مدعی مالکیت، اظهارنامه را تسلیم اداره ثبت کرده است.
ویژگی‌ها
- ملک در جریان ثبت قرار گرفته است.
- اداره ثبت این املاک را می‌شناسد و وضعیت ثبتی آن‌ها قابل استعلام است.
- در مرحله انتشار آگهی‌ها، مهلت اعتراضات و بررسی معارض قرار دارد.
3) املاک ثبت‌شده
املاکی که مطابق ماده 22 قانون ثبت، پس از طی کامل تشریفات، در دفتر املاک ثبت شده‌اند و مالکیت آن‌ها تثبیت شده است.
ملاک تشخیص مالک رسمی (ماده 22 قانون ثبت)
پس از ثبت ملک در دفتر املاک:
- دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او ثبت شده باشد،
- یا انتقال رسمی آن در دفتر املاک ثبت شده باشد،
- یا ملک ارثاً به او رسیده و وراثت و انحصار وراثت مشخص شده باشد.
ضمانت اجرای ماده 22 – ماده 24 قانون ثبت
ماده 24:
بعد از پایان مهلت اعتراض:
- هیچ دعوایی مبنی بر اینکه در جریان ثبت، حقی تضییع شده پذیرفته نمی‌شود؛
- نه دعوای حقوقی، نه جزایی.
- مگر موارد استثنایی در مواد 44، 45، 105، 106، 107، 109، 116 و 117 قانون ثبت.
نکته مهم
مالکیت ملک ثبت‌شده تنها با حکم نهایی دادگاه قابل تغییر است، نه با ادعاهای عادی افراد.
تشریفات ثبت ملک (مواد 9 تا 21 قانون ثبت)
برای ثبت ملک در دفتر املاک، مراحل زیر طی می‌شود:
1- فراخوان عمومی اداره ثبت (آگهی نوبت اول)
اداره ثبت برای یک ناحیه یا بخش، فراخوان منتشر می‌کند.
اگر بخش بزرگ باشد، آن را کوچک‌تر می‌کند.
2- تسلیم اظهارنامه توسط مدعیان مالکیت
3- شروع عملیات مقدماتی ثبت
4- انتشار ۴ نوع آگهی ثبت
(در جلسات بعدی/مطالب تکمیلی قابل توضیح است)
این تشریفات برای جلوگیری از تداخل مالکیت‌ها و تعیین مالک رسمی انجام می‌شود.
