موارد فسخ اجاره از سوی موجر
بر اساس قواعد عمومی قراردادها، خیاراتی که برای مستأجر وجود دارد، برای موجر نیز قابل اعمال است؛ اما قانون در برخی موارد، شرایط خاصی برای موجر پیش‌بینی کرده است.
در مجموع، موارد فسخ اجاره از طرف موجر را می‌توان در ۳ دسته بررسی کرد:
۱) تعدّی و تفریط مستأجر
ماده ۴۸۷ قانون مدنی
اگر مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریط کند:
- موجر باید ابتدا درخواست منع از مستأجر بنماید.
- اگر منع مؤثر نبود یا منع کردن برای موجر ممکن نبود → حق فسخ اجاره خواهد داشت.
بر اساس قانون موجر و مستأجر ۱۳۵۶
در این قانون سخت‌گیرانه‌تر است:
- موجر می‌تواند ابتدا به ساکن اجاره را فسخ و بدون پرداخت حق کسب و پیشه تقاضای تخلیه کند.
۲) استفاده خلاف قرارداد یا تغییر شغل
ماده ۴۹۲ قانون مدنی
اگر مستأجر ملک را در غیر مورد توافق‌شده یا خلاف اوضاع و احوال قابل استنباط از عقد استفاده کند:
- موجر باید ابتدا درخواست منع کند.
- در صورت بی‌اثر بودن منع یا عدم امکان جلوگیری → حق فسخ دارد.
بر اساس قانون ۱۳۵۶ (بند ۷ ماده ۱۴)
در صورت تغییر شغل بدون رضایت موجر:
- موجر به طور مستقیم حق فسخ دارد.
- می‌تواند تقاضای تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه کند.
۳) تخلف از شروط ضمن عقد
ماده ۴۹۶ قانون مدنی
اگر یکی از طرفین (از جمله مستأجر) از شرایط مقرر در عقد اجاره تخلف کند:
- موجر بدون نیاز به درخواست الزام ابتدا به ساکن و به محض تحقق تخلف → حق فسخ دارد.
این مورد از مواردی است که خیار تخلف شرط فوری ایجاد می‌شود.
توضیحات کوتاه برای استفاده سریع
| مورد | قانون مدنی | قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ |
| تعدّی و تفریط | ابتدا درخواست منع → سپس فسخ | فسخ فوری + تخلیه بدون پرداخت حق کسب |
| استفاده خلاف مورد اجاره / تغییر شغل | ابتدا درخواست منع → سپس فسخ | فسخ فوری + تخلیه بدون پرداخت حق کسب |
| تخلف از شروط ضمن عقد | خیار تخلف شرط → حق فسخ فوری | تابع قرارداد و مقررات قرارداد |
