اوصاف عقد اجاره چیست؟
عقد اجاره از جمله عقود مهم و پرکاربرد در حقوق مدنی است که مقررات آن بهصورت پراکنده در قانون مدنی و قوانین خاص بیان شده است. با این حال، میتوان اوصاف و ویژگیهای اساسی این عقد را به طور کلی در هفت مورد خلاصه نمود که در ادامه به اختصار بیان میگردد:
برای تهیه کارگاه آموزشی عقد اجاره کلیک کنید
۱- اجاره از عقود تملیکی است
مهمترین اثر عقد اجاره، تملیک منفعت عین مستأجره به مستأجر میباشد. بدین معنا که پس از انعقاد عقد، مستأجر مالک منافع مورد اجاره شده و حق انتفاع از آن به وی منتقل میگردد.
البته در صورتی که مورد اجاره مال کلی باشد، عقد اجاره عهدی محسوب میشود؛ زیرا در این حالت موجر به موجب عقد متعهد به تسلیم منافع میگردد و تملیک منفعت پس از تعیین مصداق تحقق مییابد.
همچنین اجاره اشخاص نیز از عقود عهدی به شمار میرود؛ چراکه در این نوع اجاره، اجیر متعهد به انجام کار معین در مقابل اجرت میشود، بدون آنکه منافع خود را به مستأجر تملیک نماید.
۲- عقد اجاره از عقود لازم است
عقد اجاره از جمله عقود لازم بوده و طرفین، جز در موارد پیشبینیشده قانونی، حق فسخ آن را ندارند. به بیان دیگر، این عقد با فوت، سفه یا جنون هر یک از طرفین منفسخ نمیشود.
برای مثال، چنانچه شخصی باغی را به مدت یک سال اجاره دهد، هیچیک از موجر یا مستأجر حق فسخ عقد را پیش از پایان مدت نخواهند داشت.
نکته: مطابق ماده ۴۹۷ قانون مدنی، عقد اجاره استثنائاً در دو مورد با فوت یکی از طرفین منفسخ میگردد:
- الف) در صورتی که موجر تنها به میزان عمر خود مالک منافع عین مستأجره باشد، با فوت وی عقد منفسخ میشود.
- ب) هرگاه در عقد اجاره، مباشرت مستأجر شرط شده باشد، عقد با فوت مستأجر منفسخ خواهد شد.
۳- معوض بودن عقد اجاره
عقد اجاره از جمله عقود معوض است؛ بدین معنا که موجر در مقابل تملیک منافع، باید عوض (اجرت) دریافت نماید. معوض بودن از مقتضیات ذات عقد اجاره است و طرفین نمیتوانند توافق نمایند که اجاره بدون عوض باشد.
بنابراین، توافق بر اجاره بلاعوض موجب بطلان عقد خواهد شد.
۴- اجاره از عقود موقت است
بر اساس ماده ۴۶۸ قانون مدنی، مدت اجاره باید معین باشد و در صورت عدم تعیین مدت، عقد اجاره باطل است. موقت بودن عقد اجاره بدین معناست که تملیک منفعت تنها در بازه زمانی مشخص صورت میگیرد.
چنانچه اجاره دائمی تلقی شود، مالک عملاً حق انتفاع از عین خود را از دست خواهد داد؛ امری که با ماهیت مالکیت مغایر است. از اینرو، با انقضای مدت اجاره یا به موجب اسباب قانونی دیگر، موجر میتواند تخلیه عین مستأجره را از مستأجر مطالبه نماید.
۵- اجاره از عقود رضایی است
عقد اجاره از جمله عقود رضایی بوده و صرف ایجاب و قبول و تراضی طرفین، به هر وسیلهای که ابراز شود، برای تحقق آن کافی است. بنابراین، تشریفات خاصی برای انعقاد این عقد الزامی نمیباشد.
۶- مورد اجاره باید مال قابل بقا و غیرمصرفی باشد
مطابق ماده ۴۷۱ قانون مدنی، عین مستأجره باید بهگونهای باشد که انتفاع از آن با بقای اصل مال امکانپذیر باشد. از اینرو، اموال مصرفشدنی اصولاً قابل اجاره نیستند.
با این حال، چنانچه اموال مصرفشدنی مانند پول برای استفادههای غیرمتعارف (نظیر نمایش در ویترین) اجاره داده شوند، چون در اثر استفاده از بین نمیروند، عقد اجاره صحیح خواهد بود.
۷- اجاره از عقود مبتنی بر معامله است نه مسامحه
عقد اجاره از عقود معاوضی و مبتنی بر معامله بوده و علم تفصیلی به مورد اجاره در آن لازم است. بنابراین، اگر مورد اجاره از حیث مقدار، جنس یا اوصاف مجهول باشد، عقد باطل خواهد بود.
