بررسی ضمانت اجرای پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی

بررسی ضمانت اجرای پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی

قانون پیش‌فروش ساختمان، برای جلوگیری از کلاهبرداری‌ها و معاملات معارض، تنظیم قرارداد پیش‌فروش فقط در قالب سند رسمی را الزامی کرده است. هرگونه توافق عادی (قولنامه‌ای) در این زمینه فاقد اعتبار قانونی و دارای ضمانت اجرای کیفری و انتظامی است.

دوره آموزشی پکیج مشاور املاک

۱. مجازات پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی

مطابق ماده ۲۳ قانون پیش‌فروش ساختمان:

هر شخصی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کند:

• به حبس از ۹۱ روز تا یک سال،
• یا جزای نقدی معادل دو تا چهار برابر وجوه دریافت‌شده

محکوم می‌شود.

✔ این مجازات شامل سازنده، مالک، یا هر فردی است که اقدام به پیش‌فروش کند.

۲. تکالیف و ممنوعیت‌ها برای بنگاه‌های معاملات ملکی

تکالیف بنگاه:

• ممنوعیت تنظیم قولنامه یا هر سند عادی برای پیش‌فروش یا انتقال اموال غیرمنقول
• الزام به ثبت پیش‌نویس قرارداد در سامانه الکترونیک ثبت اسناد قبل از تنظیم سند رسمی توسط دفترخانه

مجازات بنگاه متخلف (ماده ۲۴):

بار اول:

• استرداد حق‌الزحمه
• جریمه ۳ برابر حق‌الزحمه
• تعلیق پروانه کسب ۶ ماه

بار دوم:

• استرداد حق‌الزحمه
• جریمه ۶ برابر حق‌الزحمه
• تعلیق پروانه کسب یک سال

بار سوم:

• همان مجازات‌های فوق
• ابطال پروانه کسب

۳. تکالیف دفاتر اسناد رسمی

دفاتر اسناد رسمی طبق قانون مکلف‌اند:

• به درخواست طرفین، سند رسمی پیش‌فروش را تنظیم کنند
• تمامی شروط، تعهدات، مراحل ساخت و قیمت قطعی/علی‌الحساب را دقیق در سند درج کنند

عدم رعایت این موارد می‌تواند موجب مسئولیت انتظامی سردفتر شود.

۴. ضمانت اجرای ثبتی و آثار اسناد عادی

• اسناد عادی در دستگاه‌های اجرایی و ادارات پذیرفته نمی‌شوند
• در مراجع قضایی، تنها شخصی مالک شناخته می‌شود که:

• نام او در دفتر املاک سازمان ثبت به عنوان مالک ثبت شده باشد
• یا از مالک رسمی ارث برده باشد

بنابراین معاملات عادی پیش‌فروش، مالکیت ایجاد نمی‌کند و صرفاً می‌تواند یک تعهد مدنی (قابل پیگیری در دادگاه) باشد.

[gravityform id=”16″ title=”true” description=”true”]