اخبار و مقالات

قانون فسخ اجاره | شرایط فسخ اجاره توسط موجر | شرایط فسخ اجاره توسط مستاجر

قانون فسخ اجاره | قرارداد اجاره یا اجاره‌نامه، به توافقی میان مالک یا اجاره‌دهنده و مستاجر گفته می‌شود که در آن حق استفاده موقت از یک ملک یا دارایی به مستاجر واگذار می‌شود و در مقابل مستاجر مبلغی به عنوان کرایه به مالک پرداخت می‌کند.

این قرارداد شامل شرایط و تعهدات طرفین از جمله مدت زمان اجاره، میزان کرایه، شرایط نگهداری و تعمیرات ملک، حقوق و تعهدات مستاجر و مالک است.

شرایط فسخ اجاره توسط مستاجر:

فسخ قرارداد اجاره به معنای خاتمه دادن به قرارداد قبل از پایان مدت تعیین شده در آن است و می‌تواند توسط مستاجر یا موجر صورت گیرد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر به شرح زیر است:

عدم تطابق ملک استیجاری با شرایط قید شده در قرارداد:

اگر ملک اجاره‌ای شرایط توافق شده در قرارداد را نداشته باشد و موجر در این مورد فریبکاری کرده باشد، مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد.

شرط فسخ ضمن عقد:

اگر در قرارداد شرط فسخ برای مستاجر درج شده باشد و این شرط به امضای موجر نیز رسیده باشد، مستاجر می‌تواند بدون نیاز به علت خاصی قرارداد را فسخ کند.

تخریب یا غیر قابل استفاده شدن ملک:

اگر ملک یا بخشی از آن به گونه‌ای تخریب شود یا غیر قابل استفاده گردد که مستاجر نتواند از آن بهره‌مند شود، مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد.

عدم انجام تعهدات تعمیراتی توسط موجر:

اگر موجر تعهد به تعمیر ملک کرده باشد اما این کار را انجام ندهد و الزام او نیز ممکن نباشد، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

شرایط فسخ اجاره توسط موجر:

فسخ قرارداد اجاره توسط موجر نیز تحت شرایط خاصی امکان‌پذیر است. در ادامه به برخی از شرایطی که به موجر اجازه فسخ قرارداد اجاره را می‌دهد، اشاره می‌کنیم:

عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر:

در صورتی که در قرارداد ذکر شده باشد که در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، موجر حق فسخ قرارداد را دارد، موجر می‌تواند در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر قرارداد را فسخ کند.

تاخیر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره بها:

اگر مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره بها تاخیر کند و با اخطار قانونی نیز اجاره بها را نپردازد، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

اجاره دادن یا واگذاری ملک به شخص دیگر بدون اجازه موجر:

اگر مستاجر بدون کسب اجازه از مالک، مورد اجاره را در اختیار شخص دیگری قرار دهد یا آن را به دیگری اجاره دهد، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

استفاده از ملک برای کاربردی غیر از آنچه در قرارداد یا عرف است:

اگر مستاجر بدون اجازه موجر، ملک را برای کاربرد خاصی غیر از آنچه در قرارداد آمده یا عرفاً برای آن استفاده می‌شود، به کار ببرد، موجر حق فسخ قرارداد را دارد.

انجام فعالیت‌های نادرست در ملک:

اگر مستاجر در ملک فعالیت‌های نادرستی مانند قمار یا فحشا انجام دهد، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

عدم اجازه ورود موجر برای انجام تعمیرات ضروری:

اگر مستاجر اجازه ورود و خروج به موجر جهت انجام تعمیرات ضروری در ملک را ندهد و الزام او نیز ممکن نباشد، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

عدم انجام تعهدات قراردادی توسط مستاجر:

اگر مستاجر وظایفی را که طبق قرارداد اجاره متعهد شده انجام ندهد، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

 برای بهره‌مندی از حقوق خود و اطمینان از رعایت قوانین و مقررات، توصیه می‌شود از خدمات مشاوره حقوقی وکلای متخصص در این زمینه استفاده کنید.

قانون فسخ قرارداد اجاره

فسخ قرارداد اجاره بر اساس قوانین مدنی ایران و شرایط خاصی که در قانون تعیین شده، امکان‌پذیر است. این شرایط در ماده ۳۶۹ قانون مدنی و ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ توضیح داده شده‌اند. در ادامه به این شرایط می‌پردازیم:

 خیارات قانونی برای فسخ قرارداد اجاره

خیار شرط:

این خیار به این معناست که طرفین می‌توانند برای حق فسخ معامله مدت معینی را در قرارداد تعیین کنند. در صورت درج چنین شرطی، طرفین می‌توانند در مدت مقرر قرارداد را فسخ کنند.

خیار تعذر تسلیم:

این خیار به موجر و مستاجر اجازه می‌دهد تا در صورتی که موجر نتواند ملک را در موعد مقرر به مستاجر تحویل دهد، قرارداد اجاره را فسخ کنند.

خیار عیب:

این خیار به مستاجر این حق را می‌دهد که در صورت وجود عیب در ملک که پیش از عقد قرارداد از آن اطلاع نداشته و موجر نیز او را مطلع نکرده باشد، قرارداد را فسخ کند.

تخلف از وصف:

 اگر موجر ادعا و وصفی در ارتباط با ملک اجاره‌ای کند که واقعیت نداشته باشد، مستاجر می‌تواند به استناد این خیار قرارداد را فسخ کند.

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

این ماده شرایط دیگری را نیز برای فسخ قرارداد اجاره توسط موجر و مستاجر پیش‌بینی کرده است:

 عدم پرداخت اجاره بها:

 اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

تغییر کاربری ملک:

اگر مستاجر بدون اجازه موجر، ملک را برای کاربری غیر از آنچه که در قرارداد آمده یا عرفاً برای آن استفاده می‌شود به کار ببرد، موجر حق فسخ قرارداد را دارد.

اجاره دادن یا واگذاری ملک به دیگری:

 اگر مستاجر بدون اجازه موجر، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد یا واگذار کند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

تخریب یا غیر قابل استفاده شدن ملک:

اگر ملک به گونه‌ای تخریب شود که مستاجر نتواند از آن استفاده کند، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

چنانچه دنبال وکیل حرفه ای ملکی هستید، می توانید از طریق زیر با وکلای ما در ارتباط باشید