وظایف مستاجر در عقد اجاره چیست
وظایف مستاجر در عقد اجاره | شرح وظایف مستأجر در عقد اجاره نیازمند توضیحاتی در هر بخش است. این وظایف با جزئیات توضیح داده می‌شود:
1. پرداخت مال‌الاجاره
تعهد اصلی مستأجر: مهم‌ترین وظیفه مستأجر، پرداخت اجاره‌بها است که در قرارداد مشخص شده است.
زمان پرداخت:
- اگر موعد مشخصی تعیین شده باشد، مستأجر باید در همان موعد پرداخت کند.
- اگر موعدی مشخص نشده باشد، اجاره‌بها باید نقداً پرداخت شود.
- ماده 490 قانون مدنی تصریح دارد که مستأجر موظف به رعایت این قاعده است.
در صورت فوت مستأجر:
- اجاره‌نامه باطل نمی‌شود زیرا عقد اجاره یک عقد لازم است.
- ورثه مستأجر مسئول پرداخت اقساط باقی‌مانده هستند، اما اقساطی که موعد آن‌ها نرسیده است، فوراً به علت فوت حال نمی‌شود.
- ماده 505 قانون مدنی استثنای مهمی بر اصل کلی “حال شدن دیون مؤجل پس از فوت” است.
2. عدم تعدی و تفریط
رفتار متعارف با ملک اجاره‌شده:
- مستأجر باید در استفاده از عین مستأجره به گونه‌ای رفتار کند که موجب آسیب به ملک یا تجاوز از حقوق موجر نشود.
- هرگونه کوتاهی (تفریط) یا سوء استفاده (تعدی) موجب مسئولیت حقوقی و مالی برای مستأجر خواهد بود.
ید امانی و ید ضمانی:
- در حالت عادی، ید مستأجر نسبت به عین مستأجره “ید امانی” است؛ یعنی او مسئولیتی برای خسارت یا تلف مال ندارد مگر اینکه تعدی یا تفریط کند.
- اگر مستأجر مرتکب تعدی یا تفریط شود، ید او به “ید ضمانی” تغییر می‌کند و از آن پس حتی برای تلف شدن مال، مسئول خواهد بود.
- قانونگذار با استناد به قاعده “علی الید ما اخذت حتی تودیه” مستأجر را ضامن قرار می‌دهد.
3. استفاده مطابق با قرارداد
- مستأجر باید از عین مستأجره برای منظوری استفاده کند که در قرارداد ذکر شده یا عرفاً از آن انتظار می‌رود.
مثال: اگر ملکی برای سکونت اجاره داده شده است، نمی‌توان از آن به عنوان کارگاه استفاده کرد.
حق فسخ موجر:
اگر مستأجر برخلاف این تعهد رفتار کند و موجر نتواند جلوی او را بگیرد، موجر حق فسخ قرارداد را دارد. (ماده 492 قانون مدنی)
استفاده‌های مجاز در صورت عدم تعیین مصرف:
اگر نوع استفاده در قرارداد تعیین نشده باشد، مستأجر می‌تواند از ملک به گونه‌ای استفاده کند که ضرر آن مساوی یا کمتر از استفاده متعارف باشد. (ماده 491 قانون مدنی)
چنانچه دنبال وکیل حرفه ای ملکی هستید، می توانید از طریق زیر با وکلای ما در ارتباط باشید
4. عدم انجام تعمیرات بدون اجازه موجر
- مستأجر نمی‌تواند بدون اجازه موجر تعمیراتی در ملک انجام دهد.
- هزینه‌های ناشی از تعمیرات، تنها در صورتی بر عهده موجر است که این موضوع در قرارداد شرط شده باشد.
ساخت بنا یا درختکاری:
اگر مستأجر بدون اجازه موجر در ملک ساخت‌وساز کند یا درخت بکارد، موجر می‌تواند آن را تخریب کند.
اگر به علت تخریب یا قطع درخت، به ملک آسیب برسد، مستأجر مسئول جبران خسارت خواهد بود.
در صورت داشتن اجازه:
- اگر مستأجر مجاز به ساخت‌وساز یا درختکاری باشد، پس از پایان مدت اجاره، موجر نمی‌تواند او را مجبور به تخریب یا قطع درخت‌ها کند.
- در این حالت، مستأجر یا موجر باید اجرت‌المثل مربوط به استفاده از بنا یا زمین را پرداخت کنند. (ماده 504 قانون مدنی)
5. اجرت‌المثل پس از انقضای مدت اجاره
- اگر مدت اجاره تمام شود و مستأجر بدون اجازه موجر از ملک استفاده کند:
مستأجر باید اجرت‌المثل منافع ملک را پرداخت کند، حتی اگر از منافع آن بهره‌ای نبرده باشد.
- اگر با اجازه موجر به استفاده ادامه دهد:
تنها اجرت‌المثل منافعی که استفاده کرده است بر عهده مستأجر خواهد بود. (ماده 494 قانون مدنی)
6. تعمیرات ضروری توسط موجر
- اگر عین مستأجره به تعمیرات ضروری نیاز داشته باشد، مستأجر نمی‌تواند مانع انجام تعمیرات شود، حتی اگر در مدت تعمیر نتواند از ملک استفاده کند.
حق فسخ:
- اگر تعمیرات به گونه‌ای باشد که امکان استفاده کامل از ملک را سلب کند، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
(ماده 485 قانون مدنی)
7. پرداخت مال‌الاجاره در صورت خسارت به محصول زراعی
در اجاره زمین‌های زراعی یا باغ‌ها، مستأجر مسئول پرداخت اجاره‌بها است حتی اگر محصولات به علت خشکسالی یا آفت از بین بروند.
شرط قرارداد:
این قاعده تنها در صورتی تغییر می‌کند که در قرارداد اجاره شرط دیگری ذکر شده باشد. (ماده 506 قانون مدنی)
