بسمه تعالی

ریاست معظم دیوان عالی کشور

احتراماً به استحضار می‌رساند. آقای معاون کل دادگستری آذربایجان غربی به شرح نامه 2077-7‏/6‏/64 فتوکپی مشروحه شماره 64-4‏/6‏/64 یکی از وکلای دادگستری را به پیوست فتوکپی دادنامه شماره 542-24‏/5‏/64 شعبه اول حقوقی ارومیه و دادنامه شماره 322-12‏/4‏/64 شعبه دوم حقوقی ارومیه به لحاظ اتخاذ رویه‌های مختلف و طرح در هیئت عمومی دیوان عالی کشور ارسال که پرونده‌های مربوطه مطالبه گردیده و اینک خلاصه جریان پرونده‌ها معروض می‌گردد:

برای تهیه دوره کالبد شکافی آراء وحدت رویه کلیک کنید

1- پرونده‌های شماره 415-63 دادگاه صلح ارومیه و 273-64 شعبه اول حقوقی ارومیه موضوع دادنامه شماره 542 – 24‏/5‏/64 در پرونده شماره 415-63 دادگاه صلح ارومیه بانو نجیبه طوجی و عده ای دیگر بر علیه آقای حاج فتح الله عارفی به خواسته خلع ید از خانه پلاک شماره 3640 بخش 3 طرح دعوی کرده دادگاه صلح طبق دادنامه شماره 67-26‏/2‏/64 به استناد مواد 1 و «5»[1] قانون موجر و مستأجر و مادۀ 494 قانون مدنی به لحاظ انقضاء مدت  اجاره حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده محکوم علیه از دادنامه شماره 67-26‏/2‏/64 تقاضای تجدید نظر نموده پرونده به شعبه اول حقوقی ارومیه ارجاع دادگاه به شرح دادنامه شماره 542-24‏/5‏/64 با توجه به تاریخ تنظیم اجاره نامه و تاریخ تصویب مواد 1 و 5 قانون موجر و مستأجر به این استدلال که اجاره نامه قبل از تاریخ تصویب قانون تنظیم گردیده و مقررات قانون مذکور ناظر به اماکنی است که بعد از تصویب قانون به اجاره واگذار می شود. به اماکنی که قبل از تصویب قانون به اجاره داده شده دادنامه شماره 67-26‏/2‏/64 مبنی بر تخلیه مورد اجاره را فسخ و حکم به رد دعوی موجرین صادر نموده است.

2- پرونده شماره 1317-63 ح 2 شعبه دوم حقوقی ارومیه موضوع دادنامه 322-12‏/4‏/64 در این پرونده آقای خسرو احمدی و غیره بر علیه بنگاه توسعه ماشین‌های کشاورزی دادخواستی به خواسته تخلیه مورد اجاره به دادگاه تقدیم شعبه دوم دادگاه حقوقی ارومیه به موضوع رسیدگی و طبق دادنامه شماره 322-12‏/4‏/64 حکم به تخلیه مورد اجاره به علت انقضای مدت اجاره به استناد مادۀ 494 قانون مدنی صادر کرده است با توجه به مراتب اشعاری به شرح آتی اظهار نظر می‌شود.

نظریه – همانطور که ملاحظه می‌فرمایید در موضوع واحد شعب اول و دوم دادگاه حقوقی ارومیه آراء مختلف صادر نموده‌اند یعنی شعبه اول تخلیه مورد اجاره به علت انقضاء مدت را به استدلال این که قانون موجر و مستأجر ( مصوب سال 62) بعد از تنظیم اجاره نامه به تصویب رسیده و مقررات مذکور ناظر به اماکنی است که بعد از تصویب قانون به اجاره واگذار می‌شود نه اماکنی که قبل از تصویب قانون به اجاره داده شده حکم به رد دعوی موجرین داده ولی شعبه دوم دادگاه حقوقی ارومیه به استناد مادۀ 494 قانون مدنی حکم به تخلیه مورد اجاره به لحاظ انقضاء مدت اجاره صادر کرده است بنا به مراتب به استناد مادۀ 3 اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب سال 1337 تقاضای طرح در هیئت عمومی دیوان عالی کشور به منظور ایجاد هماهنگی دارد.

معاون اول دادستان کل کشور – حسن فاخری

جلسه وحدت رویه به تاریخ روز سه شنبه 9‏/12‏/1367 جلسه وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عالی کشور به ریاست حضرت آیت الله سیدعبدالکریم موسوی اردبیلی رییس دیوان عالی کشور و با حضور جناب آقای مهدی ادیب رضوی نماینده دادستان محترم کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران شعب کیفری و حقوقی دیوان عالی کشور تشکیل گردید. پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی اوراق پرونده و استماع عقیده جناب آقای مهدی ادیب رضوی نماینده دادستان محترم کل کشور مبنی بر:

« بسمه تعالی: با توجه به مواد 1 و 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1362 و مادۀ 494 قانون مدنی صدور حکم به تخلیه مورد اجاره مسکونی پس از انقضاء مدت اجاره اعم از این که تاریخ تنظیم اجاره نامه قبل یا بعد از تاریخ تصویب این قانون باشد بلامانع است لذا رأی شعبه دوم دادگاه حقوقی ارومیه که بر همین اساس صادر شده تأیید می شود.»، مشاوره نموده و اکثریت قریب به اتفاق بدین شرح رأی داده‌اند:

رای شماره 520-9‏/12‏/1367

رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عالی کشور

مادۀ «اول»[2] قانون روابط موجر و مستاجر مصوب اردیبهشت ماه سال 1362 علی الاطلاق کلیه اماکن مسکونی را که به شرح این ماده به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود مشمول قانون مزبور قرار داده و مادۀ «15»[3] این قانون با مادۀ اول آن تعارض ندارد و از حکم کلی آن مستثنی نمی‌باشد بنابراین کلیه اماکن مسکونی که به شرح مادۀ اول به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بعداً داده شود تابع مقررات قانون مزبور و مادۀ «494»[4] قانون مدنی و شرایط مقرر طرفین است و رأی شعبه دوم دادگاه حقوقی یک ارومیه که بر اساس این نظر صادر شده صحیح تشخیص می‌شود.

این رأی بر طبق مادۀ «3»[5] از مواد الحاقی به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1337 برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

مواد قانونی و آرای مرتبط

[1] . مادۀ 5 قانون روابط موجر و مستأجر ( مصوب 1362) : دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه تصریح کنند:

۱ – اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.

۲ – نشانی کامل مورد اجاره و قید این که از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر می‌باشد مگر این که طرفین به ترتیب دیگری‌تراضی نموده باشند.

۳ – عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و در صورتی که در تصرف مستأجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی‌صورت خواهد گرفت.

۴ – تعیین اجاره‌بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط.

۵ – تصریح به آنکه مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزء یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد.

۶ – تعهد مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضاء مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی.

۷ – حق فسخ موجر در صورت تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره‌نامه.

‌تبصره – موجر و مستأجر می‌توانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند.

[2] . مادۀ 1 قانون روابط موجر و مستأجر ( مصوب 1362) : اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا‌بشود اعم از این که سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است.

[3] . مادۀ 15 قانون روابط موجر و مستأجر ( مصوب 1362 ) : از تاریخ تصویب این قانون اجاره محلهایی که برای سکونت واگذار می‌شود تاریخ مقررات قانون مدنی و این قانون و شرایط مقرر بین‌طرفین می‌باشد.

[4] . مادۀ 494 قانون مدنی ( مصوب 1307) : عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف می‌شود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.

[5] . مادۀ 3 مواد اضافه شده به قانون آئین دادرسی کیفری مصوب 1337 ( مصوب 1350 ) :  هرگاه ازطرف دادگاه‌ها اعم از جزائی و حقوقی راجع به استنباط از قوانین رویه های مختلفی اتخاذ شده باشد دادستان کل پس از اطلاع مکلف است موضوع را در هیئت عمومی دیوان کشورمطرح نموده رای هیئت عمومی را درآن باب بخواهد رای هیئت عمومی در موضوعاتی که قطعی شده بی اثراست ولی از طرف دادگاه‌ها باید در مورد مشابه پیروی شود.