بسمه تعالی

حضرت آیت اللّه محمدی گیلانی ریاست محترم دیوان عالی کشور

با عرض سلام و تحیت : احتراماً به استحضار عالی می‌رساند، یکی از وکلای دادگستری طی نامه ای که به شماره 5814 ـ 24‏/4‏/75 ثبت دفتر دیوان عالی کشور شده است با ارسال تصویر چهار فقره از آراء صادره از شعب دادگاه‌های حقوقی یک و 2 کاشان و تهران تقاضای طرح در هیئت عمومی دیوان عالی کشور نموده است و پرونده های مربوطه به کلاسه های 68‏/670 حقوقی 2 و 68‏/99 حقوقی یک کاشان و 72‏/314 حقوقی 2 تهران و 72‏/776 حقوقی یک تهران مطالبه گردیده و اینک به شرح ذیل خلاصه جریان پرونده‌های مذکور را معروض می‌دارد.

برای تهیه دوره کالبد شکافی آراء وحدت رویه کلیک کنید

1 ـ طبق محتویات پرونده کلاسه 68‏/870 حقوقی 2 کاشان در تاریخ 3‏/7‏/68 آقای عیسی عماد الاسلامی دادخواستی به طرفیت آقای حسین اخوان حجازی بخواسته صدور دستور توقیف عملیات اجرائی و متعاقباً صدور حکم به ابطال اجرائیه ثبتی شماره 7‏/68 ـ 44 دفتر اسناد رسمی شماره 6 کاشان متضمن تخلیه محل داروخانه پاستور به دادگاه‌های حقوقی 2 کاشان تقدیم داشته و توضیح داده است در سال 1347 محل داروخانه پاستور به موجب سند رسمی 24443 دفتر اسناد رسمی 6 کاشان به عنوان اجاره بوی واگذار و تا این تاریخ در اجاره‌اش بوده است در سال 1365 دادگاه حقوقی 2 کاشان به درخواست خوانده حکم به تعدیل اجاره بها صادر نموده و در سال 1366 دادگاه مذکور حکم بر الزام وی ( مستأجر) به تنظیم اجاره نامه رسمی متضمن تعدیل اجراه بها صادر و دفتر خانه اسناد رسمی 6 کاشان براساس دادنامه شماره 817 ـ 1‏/7‏/66 دادگاه حقوقی 2 و اجاره نامه اولیه طی سند شماره 49492 ـ 8‏/7‏/66 اجاره را تجدید نموده است پس از انقضاء مدت اجاره بنابدر خواست موجر از طرف دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند اجاره اجرائیه مبنی بر تخلیه محل صادر گردیده در صورتی‌که محل داروخانه متجاوز از بیست سال متوالی در ید استیجاری وی می باشد و سند اجاره تنظیمی اخیر الذکر در حقیقت مبین تداوم اجاره قبلی است و موضوع با مقررات مادۀ واحدۀ الحاقی که ناظر به موضوع اجاره نامه هایی است که بدون سابقه استیجاری و ابتداء تنظیم می شود انطباق نداشته و صدور اجرائیه محمل قانونی نداشته بشرح خواسته تقاضای رسیدگی و صدور حکم را کرده است: دادگاه حقوقی 2 کاشان در تاریخ 5‏/7‏/68 در وقت فوق العاده تشکیل جلسه داده و به موجب دادنامه شماره 717 ـ 6‏/7‏/68 بدین استدلال که اجرائیه که موضوع آن تخلیه دوباب دکان مورد اجراه بوده بر وفق قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر صادر شده و ایرادی بر آن به نظر نمی رسد حکم برد دعوی خواهان صادر می نماید و خواهان از رأی صادره تجدید نظر خواهی نموده دادگاه حقوقی یک کاشان به موجب دادنامه شماره 69‏/215 ـ 25‏/5‏/69 عیناً رأی تجدید نظر خواسته را تأیید کرده است.

2 ـ در پرونده کلاسه 72‏/314شعبه 70 دادگاه حقوقی 2 تهران بانک ملت در تاریخ 8‏/4‏/72 دادخواستی به طرفیت خواندگان آقایان حسن و رضا و خانمها ناهید و نهضت شهرت همگی نوبان به خواسته صدور حکم بر ابطال اجرائیه کلاسه ب . 1 ـ 7410 مربوط به سند اجاره شماره 159663 مورخ 18‏/7‏/68دفتر خانه 68 تهران صادره از اداره اول اجرای اسناد رسمی تهران و بدواً صدور قرار توقیف عملیات اجرایی بدادگاه حقوقی 2 تهران تقدیم داشته که رسیدگی به شعبه 70 حقوقی 2 ارجاع و توضیح داده است که خواندگان سه باب مغازه بر طبق اجاره نامه تنظیمی دفتر خانه 68 تهران به بانک ملت به اجاره داده‌اند و پس از تصویب مادۀ واحدۀ قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1365 موجرین در مقام تجدید قرارداد اجاره بر آمده و اجاره نامه جدیدی به شماره 159663 ـ 18‏/7‏/68 دفتر خانه 68 منعقد نموده‌اند و در متن اجاره نامه رسمی تصریح گردیده که مورد اجاره جهت محل شعبه بانک ملت و امور اداری و تجاری بانک مذکور به اجاره واگذار شده و قبلاً هم طبق اسناد اجاره نامه های 14‏/6‏/56 و 23‏/2‏/65 این دفتر در اجاره مستأجر بوده است که کماکان در تصرف بانک ملت است. با عنایت باینکه مادۀ واحدۀ الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر ناظر به عقد اجاره ایست که پس از تاریخ تصویب مادۀ واحده ابتداً واقع شده باشد و تصرفات بانک مسبوق به عقود اجاره سابق بوده اقدام به صدور اجرائیه از طریق ثبت بر خلاف قانون و به شرح خواسته تقاضای رسیدگی و صدور حکم نموده است و دادگاه پس از رسیدگی بموجب دادنامه 804 ـ 12‏/10‏/72 بدواً به لحاظ انتقال سهم مالکیت مالکین به آقای رضا نوبان به استناد بند 2 مادۀ «198»[1] قانون آیین دادرسی مدنی دعوت خواهان علیه خواندگان مردود اعلام شده و درخصوص دعوی اقامه شده علیه آقای رضانوبان بدین استدلال که چون از مفاد مادۀ واحدۀ الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 65 چنین استنباط می‌گردد که ناظر به عقود اجاره ای است که پس از تصویب آن ابتداً واقع می‌گردد و شامل روابط اجاری پیش از تصویب خود نمی‌گردد و مؤید این معنی همانا مادۀ واحدۀ تصویبی مجمع تشخیص مصلحت نظام در سال 1369 می باشد که مقرر داشته در مورد حق کسب و پیشه مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 عمل شود و از آنجا که بانک خواهان بموجب اجاره نامه های رسمی سال‌ها قبل از تصویب مادۀ واحدۀ الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر عین مستاجره را جهت دایر کردن شعبه بانک و انجام امور تجاری در اجاره داشته و با عنایت به تجاری بودن عملیات بانک‌ها حق کسب و پیشه برای آن‌ها متصور و پذیرفته شده می‌باشد به نظر دادگاه اجاره نامه اخیر الذکر در حقیقت برای تمدید و تجدید اجاره تنظیم یافته و در نتیجه از شمول مادۀ واحدۀ الحاقی خارج است لذا دعوی خواهان را وارد تشخیص و حکم بر ابطال اجرائیه شماره 163 ـ 16‏/3‏/71 صادره در پرونده اجرایی کلاسه ب . 1 ـ 7410 اداره اول اجرای اسناد رسمی ثبت تهران صادر و اعلام می‌دارد و از این رأی آقای رضا نوبان تجدید نظر خواهی نموده و پرونده به شعبه 24 دادگاه حقوقی یک تهران ارجاع و به موجب دادنامه 321 ـ 11‏/7‏/73 رأی تجدید نظر خواسته عیناً تأیید و استوار شده است.

بنا به مراتب به شرح ذیل نظریه معروض می‌گردد:

نظریه ـ همانطور که ملاحظه می فرمایید بین آراء دادگاه‌های حقوقی 2 و 1 کاشان و حقوقی 2 و 1 تهران در خصوص موضوع شمول مادۀ واحدۀ قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1365 اختلاف وجود دارد بنابه مراتب به استناد مادۀ 3 اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب سال 1337 تقاضای طرح موضوع در هیئت عمومی محترم دیوان عالی کشور به منظور ایجاد رویه واحد را می‌نماید.

معاون اول دادستان کل کشور ـ حسن فاخری

به تاریخ روز سه شنبه 18‏/6‏/1376 جلسه وحدت رویۀ قضائی هیئت عمومی دیوان عالی کشور به ریاست حضرت آیت الله محمد محمدی گیلانی، رییس دیوان عالی کشور و با حضور آقای مهدی ادیب رضوی نماینده دادستان محترم کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران شعب حقوقی و کیفری دیوان عالی کشور تشکیل گردید.

پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی اوراق پرونده و استماع عقیده جناب آقای مهدی ادیب رضوی نماینده دادستان محترم کل کشور مبنی بر:

« نظر به اینکه در مادۀ واحدۀ قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1365 تصریح گردیده محل هایی که پس از تصویب این قانون با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود مشمول مقررات این قانون خواهد بود. بنابر این مقررات مادۀ واحده ناظر به اجاره نامه‌های محل های استیجاری است که پس از تصویب قانون ابتدا به اجاره واگذار می‌گردد و اماکن استیجاری که قبل از تصویب این قانون در اجاره بوده و پس از تصویب مادۀ واحد اجاره نامه‌ها تجدید و یا تمدید می‌شود. چون رابطه استیجاری بین موجر و مستأجر از قبل وجود داشته، مشمول مقررات مادۀ واحده نبوده و مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر  مصوب سال 1356 می‌باشد. بنابر این رأی شعبه 24 دادگاه حقوقی یک تهران که در جهت تأیید برای شعبه 70 دادگاه حقوقی 2 تهران و بر همین اساس صادر شده موجه بوده معتقد به تأیید آن می‌باشم.»، مشاوره نموده و اکثریت بدین شرح رأی داده‌اند:

رای شماره 618 ـ 18‏/6‏/1376

رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عالی کشور

مستنبط از «مادۀ واحدۀ »[2] الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر  مصوب سال 1365 این است که قانون مزبور ناظر به عقود اجاره ایست که بعد از تصویب آن قانون و ابتداً منعقد می‌شوند و شامل اماکن تجاری که سابقه اجاره به تاریخ قبل از تصویب قانون فوق الذکر داشته اند نمی‌شود و لذا در مورد دعاوی مطروحه که به دلالت اسناد و اوراق پرونده مسبوق به رابطه استیجاری بتاریخ قبل از تصویب مادۀ واحدۀ قانون مذکور می‌باشند و تنظیم اجاره نامه های جدید فی الواقع و نقس الامر به منظور تمدید و تجدید اجاره قبلی بوده است صدور اجرائیه از جانب دفتر اسناد رسمی مبنی بر تخلیه این قبیل محل کسب و پیشه مخالف قانون است و به این کیفیت رای دادگاه حقوقی یک تهران که بر تأیید حکم دادگاه حقوقی 2 اصدار یافته و مبتنی بر ابطال اجرائیه صادره در این زمینه می‌باشد صحیح و موافق موازین قانونی تشخیص می‌گردد.

 این رأی به موجب مادۀ «3»[3] از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب سال 1337 برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

مواد قانونی و آرای مرتبط

[1] . مادۀ 198 قانون آیین دادرسی مدنی ( مصوب 1318 ) : در موارد زیر مدعی‌علیه می‌تواند بدون آنکه پاسخ مدعی را بدهد ایراد کند:

۱ – در صورتی که مدعی اهلیت قانونی برای اقامه دعوی نداشته باشد از قبیل صغیر و غیر رشید و مجنون یا کسی که ممنوع از تصرف در اموال ‌خود در نتیجه حکم ورشکستگی باشد.

۲ – وقتی که ادعاء متوجه شخص مدعی‌علیه نباشد.

۳ – هر گاه کسی به عنوان نمایندگی اقامه دعوی کرده از قبیل وکالت یا ولایت یا قیمومیت و سمت او محرز نباشد.

۴ – وقتی که دعوی طرح شده سابقاً بین همان اشخاص یا اشخاصی که اصحاب دعوی قائم‌مقام آن‌ها هستند رسیدگی و نسبت به آن حکم قطعی‌صادر شده باشد.

[2] . مادۀ واحدۀ الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر ( مصوب 1365 ) : از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می‌شوند، در رأس انقضاء مدت اجاره مستأجر موظف به تخلیه آن می‌باشد مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف دوائر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند.

[3] . مادۀ 3 اضافه شده به قانون آیین دادرسی مصوب 1337 : هرگاه ازطرف دادگاه‌ها اعم از جزائی و حقوقی راجع به استنباط از قوانین رویه های مختلفی اتخاذ شده باشد دادستان کل پس از اطلاع مکلف است موضوع را در هیئت عمومی دیوان کشور مطرح نموده رای هیئت عمومی را در آن باب بخواهد رای هیئت عمومی در موضوعاتی که قطعی شده بی اثراست ولی از طرف دادگاه‌ها باید در مورد مشابه پیروی شود.