اخبار و مقالات

خیار تدلیس چیست؟

خیار تدلیس در معاملات ملکی

خیار تدلیس در معاملات ملکی یکی از مهم‌ترین خیارات در قانون مدنی ایران است که به‌طور خاص به فردی که در یک معامله ملکی دچار فریب یا نیرنگ شده، این حق را می‌دهد که بتواند معامله را فسخ کند. برای درک بهتر مفهوم این خیار، ابتدا به توضیح اجزای آن می‌پردازیم:

1. تعریف خیار و تدلیس

خیار: خیار به معنای اختیار فسخ قرارداد است. به بیان ساده، این امکان را به یکی از طرفین معامله می‌دهد که در صورت تحقق شرایط خاص، معامله را به‌صورت یک‌جانبه فسخ کند. قانون مدنی ایران در ماده 396 به 10 نوع خیار اشاره کرده است که یکی از آن‌ها خیار تدلیس است.

تدلیس: تدلیس به معنای فریب یا نیرنگ است. در ماده 438 قانون مدنی ایران، تدلیس به این شکل تعریف شده: «تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.» به عبارت دیگر، هرگونه عمل یا اظهار دروغین که باعث شود فرد مقابل به‌اشتباه بیافتد و معامله را انجام دهد، تدلیس محسوب می‌شود.

2. خیار تدلیس چیست؟

خیار تدلیس به این معناست که اگر یکی از طرفین معامله با استفاده از فریب و نیرنگ، طرف دیگر را به اشتباه بیاندازد و او را وادار به انجام معامله کند، فرد فریب‌خورده حق دارد معامله را فسخ کند. به عبارت دیگر، اگر یکی از طرفین با اطلاع از این فریب معامله را انجام نمی‌داد، پس از آشکار شدن حقیقت، می‌تواند از خیار تدلیس استفاده کرده و معامله را باطل کند.

3. شرایط تحقق خیار تدلیس

برای اینکه خیار تدلیس محقق شود و یکی از طرفین معامله بتواند آن را اجرا کند، شرایطی باید وجود داشته باشد:

الف) وجود فریب و نیرنگ در معامله

یکی از مهم‌ترین شرایط تحقق خیار تدلیس این است که باید عملیات فریب‌کارانه‌ای صورت گرفته باشد که اگر انجام نمی‌شد، معامله هم انجام نمی‌گرفت. برای مثال، اگر فروشنده‌ای نقص جدی ملک مانند ترک خوردگی دیوارها را پنهان کند و خریدار بعد از معامله از آن آگاه شود، این خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند، زیرا اگر این نقص را می‌دانست، ملک را نمی‌خرید.

ب) تدلیس باید از سوی یکی از طرفین معامله باشد

تدلیس تنها در صورتی منجر به حق فسخ می‌شود که از سوی یکی از طرفین معامله صورت گرفته باشد. اگر فریب از سوی شخص ثالثی مانند مشاور املاک باشد، خریدار یا فروشنده نمی‌توانند معامله را فسخ کنند، بلکه می‌توانند برای دریافت خسارت از فرد ثالث اقدام کنند. البته اگر ثابت شود که یکی از طرفین با شخص ثالث تبانی کرده، آنگاه حق فسخ وجود دارد.

ج) فوری بودن درخواست فسخ

مطابق با ماده 440 قانون مدنی، بعد از اطلاع از تدلیس، فرد باید در اسرع وقت برای فسخ قرارداد اقدام کند. این زمان عرفاً بین یک ماه تا چهل روز است. اگر فرد به موقع اقدام نکند، حق فسخ او از بین می‌رود. بنابراین، باید پس از اطلاع از فریب، سریعاً این موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهد و در صورت عدم توافق برای فسخ، به مراجع قانونی مراجعه کند.

د) پنهان کردن کامل یا نیمی از حقیقت

گاهی ممکن است فروشنده یا خریدار تنها بخشی از حقیقت را پنهان کند. این حالت نیز شامل خیار تدلیس می‌شود. برای مثال، اگر فروشنده به وجود ترک‌های کوچک در دیوار اشاره کند اما ترک‌های بزرگ‌تر را که نشان‌دهنده مشکل ساختاری هستند پنهان کند، این نیز تدلیس محسوب می‌شود و طرف مقابل حق فسخ دارد.

هـ) فریب باید قبل از عقد قرارداد باشد

خیار تدلیس تنها در صورتی قابل اجراست که فریب یا نیرنگ قبل از عقد قرارداد رخ داده باشد. به عبارت دیگر، اگر بعد از امضای قرارداد، یکی از طرفین فریبی را انجام دهد یا به تعهدات خود عمل نکند، نمی‌توان از خیار تدلیس استفاده کرد. برای مثال، اگر فروشنده پس از امضای قرارداد وعده دهد که ملک را رنگ‌آمیزی کند و بعداً این کار را انجام ندهد، این تخلف به‌عنوان تدلیس محسوب نمی‌شود و فسخ معامله به این دلیل امکان‌پذیر نیست.

و) اسقاط‌ناپذیر بودن خیار تدلیس

یکی از نکات مهم در رابطه با خیار تدلیس این است که این خیار قابل اسقاط نیست. حتی اگر در قرارداد ذکر شود که طرفین از هرگونه خیارات قانونی صرف نظر کرده‌اند (مثلاً در قرارداد جمله «اسقاط کافه خیارات» نوشته شده باشد)، همچنان خیار تدلیس باقی خواهد بود و قابل اسقاط نیست. بنابراین، اگر یکی از طرفین دچار فریب شود، حتی در صورت امضای قرارداد با اسقاط خیارات، همچنان حق فسخ دارد.

4. اهمیت خیار تدلیس در معاملات ملکی

از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است زیرا ملک و املاک معمولاً به دلیل ارزش بالا و پیچیدگی‌های حقوقی بیشتر، مستعد بروز تدلیس هستند. چندین عامل باعث می‌شوند که این موضوع اهمیت بیشتری پیدا کند:

الف) پیچیدگی‌های حقوقی املاک

معاملات ملکی معمولاً پیچیدگی‌های زیادی دارند. موضوعاتی مانند متراژ، سند ملک، حقوق و محدودیت‌های مرتبط با شهرداری و سایر نهادهای دولتی، وضعیت ساخت و ساز، و امکانات موجود می‌توانند باعث شوند که یکی از طرفین در معامله دچار فریب شود. این پیچیدگی‌ها همچنین امکان تدلیس از سوی طرفین یا مشاورین املاک را افزایش می‌دهند.

ب) ارزش مالی بالا

معاملات ملکی معمولاً به دلیل ارزش مالی بالای ملک، بیشتر در معرض تدلیس قرار دارند. در معامله‌های با ارزش پایین، مانند خرید یک وسیله نقلیه کوچک، وسوسه برای فریب و تدلیس کمتر است. اما در معامله‌های بزرگ مثل خرید و فروش خانه، زمین یا املاک تجاری، طرفین ممکن است بیشتر وسوسه شوند که از طریق فریب و پنهان‌کاری سود بیشتری به دست آورند.

ج) تعدد ذینفعان

در معاملات ملکی معمولاً بیش از یک ذینفع وجود دارد. علاوه بر خریدار و فروشنده، مشاورین املاک نیز نقش مهمی در این فرآیند ایفا می‌کنند. گاهی اوقات حتی چندین خریدار یا فروشنده وجود دارند که باعث پیچیده‌تر شدن معامله می‌شود و احتمال وقوع تدلیس را افزایش می‌دهد.

چنانچه دنبال وکیل ملکی هستید، می توانید از طریق لینک زیر با وکلای ما در ارتباط باشید