نکاتی در مورد اجاره املاک مسکونی |نکات حقوقی اجاره خانه | وکیل ملکی
مدت اجاره:
نکات حقوقی اجاره خانه | مدت اجاره باید مشخص باشد و در غیر این صورت اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره‌ها یک سال تعیین می‌شود و مدت اجاره از تاریخی شروع می‌شود که موجر و مستاجر توافق کرده‌اند. اگر تاریخ شروع در قرارداد ذکر نشده باشد، تاریخ انعقاد قرارداد به عنوان تاریخ شروع محسوب می‌شود.
برای تهیه کارگاه عقد اجاره کلیک کنید
مالکیت منافع:
لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد، اما باید مالک منافع آن باشد. به این معنا که اگر شخصی خانه‌ای را اجاره کرده باشد، می‌تواند منافع آن را در مدت اجاره به دیگری منتقل کند مگر اینکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
عیوب عین مستاجره:
اگر پس از قرارداد مشخص شود که عین مستاجره معیوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد. اما اگر موجر عیب را رفع کند به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود، حق فسخ از مستاجر سلب می‌شود. همچنین، اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره رخ دهد، مستاجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ دارد.
تغییرات در عین مستاجره:
موجر نمی‌تواند در مدت اجاره تغییراتی در عین مستاجره ایجاد کند که با استفاده مستاجر تعارض داشته باشد. در صورت نیاز به تعمیراتی که تاخیر در آن به ضرر موجر می‌شود، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات شود، حتی اگر این تعمیرات استفاده او را از مورد اجاره مختل کند. در این حالت مستاجر می‌تواند از حق فسخ استفاده کند.
مخارج و تعمیرات:
تعمیرات و هزینه‌های لازم برای بهره‌برداری از مورد اجاره بر عهده مالک است، مگر اینکه در اجاره‌نامه خلاف آن ذکر شده باشد. همچنین، پرداخت هزینه‌های مربوط به اسباب و لوازم ضروری برای استفاده از مورد اجاره نیز بر عهده مالک است.
بهره‌برداری نامتعارف:
اگر مستاجر از مورد اجاره به صورت نامتعارف استفاده کند و موجر نتواند مانع او شود، حق فسخ برای موجر به وجود می‌آید. برای مثال، اگر مستاجر از برق به جای مصرف خانگی، استفاده صنعتی کند.
پرداخت اجاره‌بها:
مستاجر باید در زمان‌های تعیین شده در قرارداد، اجاره‌بها را پرداخت کند و از موجر رسید دریافت کند.
استفاده غیرمجاز از مورد اجاره:
اگر مستاجر از مورد اجاره برای موردی غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده استفاده کند، موجر حق فسخ دارد. برای مثال، اگر مورد اجاره برای استفاده مسکونی اجاره داده شده و مستاجر از آن برای استفاده تجاری بهره ببرد.
پایان مدت اجاره:
عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره به اتمام می‌رسد. اگر مستاجر پس از پایان مدت اجاره مکان را در تصرف خود نگه دارد، باید اجاره‌بهایی معادل اجاره‌بهای مکان مشابه بپردازد، حتی اگر از آن استفاده نکند.
فوت موجر یا مستاجر:
عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نمی‌شود، مگر اینکه موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد. همچنین، اگر در قرارداد مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط شده باشد، با فوت مستاجر عقد اجاره باطل می‌شود.
اجاره دادن به دیگری:
اگر مستاجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد، اجاره باطل یا فسخ نمی‌شود مگر اینکه موجر در قرارداد برای خود حق فسخ در صورت وقوع این امر شرط کرده باشد.
تعمیرات بدون اجازه:
اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی انجام دهد، حق مطالبه هزینه آن را از موجر ندارد.
ساخت و ساز یا کاشت بدون اجازه:
اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد، موجر حق دارد آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین وارد شود، مسئولیت آن بر عهده مستاجر است.
تنظیم قرارداد اجاره:
قرارداد اجاره می‌تواند به صورت عادی یا رسمی تنظیم شود. برای بهره‌مندی از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، قرارداد عادی باید با حضور دو نفر شاهد امضاء شود. همچنین، صرف تنظیم قرارداد در فرم‌های چاپی یا تایپ شده آن را رسمی نمی‌کند.
شرایط قراردادهای عادی اجاره:
قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شده و به امضاء موجر و مستاجر برسد و توسط دو نفر شاهد معتبر گواهی شود. اگر قرارداد توسط نماینده‌ای از طرف موجر یا مستاجر تنظیم شود، نمایندگی باید با سند رسمی اثبات و پیوست قرارداد گردد.
تخلیه پس از پایان مدت:
اگر مستاجر پس از پایان مدت اجاره از تخلیه مکان امتناع کند، به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. برای تخلیه با سند عادی، درخواست باید شامل مشخصات مستاجر، عین مستاجره، مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد و سند مالکیت ملک باشد.
با رعایت این نکات، می‌توان از بروز مشکلات و اختلافات حقوقی بین موجر و مستاجر جلوگیری کرد و حقوق هر دو طرف را به درستی حفظ نمود.
چنانچه دنبال وکیل حرفه ای ملکی هستید، می توانید از طریق زیر با وکلای ما در ارتباط باشید
