افراز ملک ورثه‌ای چیست؟
زمانی که یک نفر فوت می‌کند و ملک یا زمین یا ساختمانی از او باقی می‌ماند، آن مال بین ورثه به صورت مشاع (یعنی مالکیت مشترک) درمی‌آید. در این حالت، همه‌ی ورثه به نسبت سهم‌الارث خود در کل ملک شریک هستند، بدون اینکه بخش مشخصی از ملک متعلق به فرد خاصی باشد.
افراز یعنی جدا کردن این سهم‌ها به صورت فیزیکی و مشخص، طوری که هر وارث بتواند بخشی از ملک را به نام خود داشته باشد.
تفاوت افراز با تقسیم ترکه
- افراز فقط مربوط به ملک مشاع است (زمین، خانه، آپارتمان و …).
- تقسیم ترکه به کل اموال متوفی مربوط می‌شود (پول، حساب بانکی، خودرو، طلا، ملک و…).
- افراز، اگر فقط در مورد ملک باشد، می‌تواند بدون نیاز به تقسیم ترکه انجام شود.
مراحل کامل افراز ملک ورثه‌ای
مرحله اول: دریافت گواهی انحصار وراثت
این گواهی مشخص می‌کند که چه کسانی وارث هستند و چه سهمی دارند.
از شورای حل اختلاف آخرین محل سکونت متوفی دریافت می‌شود.
مرحله دوم: درخواست افراز ملک
ورثه یا یکی از آن‌ها باید با ارائه مدارک به اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک مراجعه کند و درخواست کتبی افراز بدهد.
مرحله سوم: بررسی امکان افراز توسط اداره ثبت
اداره ثبت استعلاماتی از شهرداری و دارایی می‌گیرد:
آیا ملک طبق ضوابط شهری قابل تفکیک هست؟
آیا بدهی مالیاتی یا مشکل قانونی دارد؟
سپس بررسی می‌کند که آیا امکان افراز ملک وجود دارد یا خیر.
دو حالت ممکن است:
اگر ملک قابل افراز باشد:
- اداره ثبت کارشناسی انجام داده و سهم هر وارث را جدا می‌کند.
- هر نفر سند مجزا به نام خودش دریافت می‌کند.
اگر ملک غیرقابل افراز باشد:
- اداره ثبت گواهی عدم افراز صادر می‌کند.
- با این گواهی، ورثه می‌توانند به دادگاه حقوقی مراجعه کنند و درخواست:
- دستور فروش ملک
- تقسیم پول حاصل از فروش را بدهند.
در چه مواردی باید مستقیماً به دادگاه مراجعه کرد؟
اگر یکی از شرایط زیر برقرار باشد، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی ندارد و باید مستقیماً از طریق دادگاه اقدام کرد:
1- یکی از ورثه محجور، صغیر یا غایب باشد.
2- ملک دارای سند رسمی نباشد یا وضعیت ثبتی‌اش مشخص نباشد.
3- بین وراث درباره سهم یا مالکیت اختلاف باشد.
4- سایر اموال غیرمنقول هم مطرح باشد (نه فقط یک ملک).
5- یکی از ورثه از طریق وصیت‌نامه یا وقف‌نامه ادعای سهم متفاوتی داشته باشد.
مدارک لازم برای درخواست افراز ملک ارثی
- سند مالکیت ملک (رسمی یا قولنامه‌ای)
- کپی برابر اصل سند مالکیت (۳ نسخه)
- گواهی انحصار وراثت
- نقشه ثبتی و نقشه UTM ملک
- پروانه ساخت و پایان کار (در صورت وجود ساختمان)
- مفاصا حساب مالیاتی ملک
- کروکی تفکیکی سهم‌ها
- درخواست کتبی به اداره ثبت یا دادگاه
مواردی که ملک قابل افراز نیست
1- موقعیت ملک طوری است که نمی‌توان آن را به صورت عادلانه تقسیم کرد.
2- ارزش قسمت‌های مختلف برابر نیست (مثلاً یکی کنار خیابان است و دیگری در بن‌بست).
3- ملک وقفی است یا دارای سند معارض است.
4- تفکیک باعث کاهش شدید ارزش ملک می‌شود.
5- شهرداری اجازه تفکیک نمی‌دهد (مثلاً حداقل متراژ رعایت نمی‌شود).
6- ملک در طرح بازآفرینی شهری یا ملی قرار دارد.
راه‌حل در صورت غیر قابل افراز بودن ملک
- فروش ملک از طریق دادگاه.
- تقسیم پول حاصل از فروش به نسبت سهم‌الارث.
- یا خرید سهم سایر وراث توسط یکی از ورثه.
نکات کلیدی و کاربردی
- اگر حتی یک وارث مخالف افراز باشد، اما ملک شرایط قانونی را داشته باشد، باز هم می‌توان از طریق دادگاه اقدام کرد.
- بعضی از املاک به دلیل قوانین شهری امکان افراز ندارند و فقط باید فروخته شوند.
- هر ورثه می‌تواند به‌تنهایی اقدام به طرح درخواست افراز کند.
