نکات مهم از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از قوانین مهم و تحول‌ساز در حوزه حقوق ثبت و مالکیت اموال غیرمنقول در ایران است. این قانون با هدف ایجاد شفافیت، حفظ حقوق مالکانه، پیشگیری از وقوع جرایم مرتبط با املاک و زمین، و کاهش دعاوی حقوقی و کیفری تصویب شده است. در ادامه توضیحاتی درباره ابعاد مختلف این قانون ارائه می‌شود:
کارگاه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
1- فرآیند تصویب و اجرای قانون
- تصویب اولیه توسط مجلس: این قانون در تاریخ 6 آذر 1401 توسط مجلس شورای اسلامی تصویب شد.
- اصلاحات شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام: پس از اصلاح ایرادات شورای نگهبان و بررسی مواد اختلافی در مجمع تشخیص، قانون در تاریخ 26 اردیبهشت 1403 تأیید شد.
- اجرای رسمی: از تاریخ 3 تیر 1403، اجرای این قانون آغاز و به مراجع قضایی و اجرایی ابلاغ شد.
2- اهداف اصلی قانون
- جلوگیری از نقل و انتقالات غیررسمی: معاملات غیررسمی (قولنامه‌ای) منبع عمده دعاوی حقوقی و فساد در حوزه املاک بوده است.
- ایجاد شفافیت در معاملات: ثبت رسمی موجب شفافیت مالکیت‌ها، حذف معاملات مخفیانه و کاهش تخلفات مانند زمین‌خواری و فروش مال غیر می‌شود.
- حفاظت از حقوق مالکیت: شناسایی مالک رسمی تنها از طریق سامانه ثبت اسناد صورت می‌گیرد.
- کاهش فساد و تقلب: با ثبت اطلاعات اموال و معاملات در سامانه‌های رسمی، خطر جعل اسناد و فروش املاک معارض کاهش می‌یابد.
3- الزامات قانونی
- معاملات مشمول ثبت رسمی:
- تمامی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول (زمین، آپارتمان، ویلا و …) باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.
- اجاره‌نامه‌های بیش از دو سال نیز باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.
- تغییر کاربری و فروش املاک خاص:
- تغییر کاربری اموال غیرمنقول و معاملات مرتبط با اموال وقفی نیز مشمول ثبت رسمی است و نیاز به اخذ مجوزهای خاص دارد.
- عدم اعتبار معاملات غیررسمی:
- معاملات غیررسمی (قولنامه‌ای) دیگر از اعتبار قانونی برخوردار نیستند و اسناد آنها در مراجع قضایی و اجرایی پذیرفته نخواهد شد.
- تنها مالک رسمی، شخصی است که ملک به نام وی در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شده باشد.
4- سازوکار اجرایی
1- سامانه ثبت الکترونیک اسناد:
- سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف یک سال پس از ابلاغ قانون، سامانه ثبت الکترونیک اسناد را راه‌اندازی کند.
- تمامی معاملات باید در این سامانه ثبت شوند. در غیر این صورت، دعاوی مرتبط با معاملات ثبت‌نشده، غیرقابل استماع خواهند بود.
2- نقش دلالان معاملات املاک:
- مشاوران املاک موظف به درج پیش‌نویس قراردادها در سامانه و ارجاع آنها به دفاتر اسناد رسمی هستند.
- این الزام مانع از مراجعه مستقیم افراد به دفاتر اسناد رسمی برای ثبت معاملات نمی‌شود.
3- مقررات مرتبط با فسخ معاملات:
- دعاوی مرتبط با تنفیذ یا فسخ معاملات ثبت‌شده، تنها در صورتی پذیرفته می‌شود که:
- ظرف 15 روز از تاریخ اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود.
- ظرف 15 روز پس از آن، دعاوی تنفیذ فسخ اقامه گردد.
4- آیین‌نامه اجرایی ماده 3:
- آیین‌نامه اجرایی قانون، شامل 29 ماده و 14 تبصره، در تاریخ 21 مهر 1403 توسط معاون اول قوه قضاییه جهت اجرا ابلاغ شد.
- این آیین‌نامه نحوه ارتباط مشاوران املاک با سامانه، فرآیند ثبت قراردادها و سایر مقررات اجرایی را مشخص می‌کند.
5- پیامدهای عدم رعایت قانون
عدم استنادپذیری اسناد عادی:
- اسناد عادی معاملات (قولنامه و مبایعه‌نامه دستی) در دستگاه‌های اجرایی، قضایی و داوری معتبر نخواهند بود.
- افراد نمی‌توانند به اسناد عادی برای اثبات مالکیت یا دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول استناد کنند.
مجازات قانونی:
- با وجود اینکه این قانون برای عدم ثبت رسمی معامله مجازات خاصی تعیین نکرده است، اما معاملات بدون ثبت رسمی اعتبار قانونی نخواهند داشت.
- در عمل، فروش یا واگذاری اموال به صورت غیررسمی بدون ثبت در سامانه ممکن نیست.
6- نتایج و اثرات مثبت
کاهش دعاوی حقوقی:
ثبت رسمی معاملات باعث کاهش حجم زیادی از دعاوی مرتبط با مالکیت، جعل و معاملات معارض می‌شود.
شفافیت در مالکیت:
مالکیت اموال غیرمنقول کاملاً شفاف می‌شود و خریداران می‌توانند از صحت مالکیت فروشنده مطمئن شوند.
حذف واسطه‌گری ناسالم:
الزام به ثبت رسمی از فعالیت‌های واسطه‌گران متخلف و معاملات غیرقانونی جلوگیری می‌کند.
7- چالش‌ها و نیازها
آمادگی زیرساخت‌ها:
موفقیت این قانون منوط به راه‌اندازی سریع سامانه ثبت الکترونیک اسناد و آموزش کاربران است.
هزینه‌های ثبت رسمی:
هزینه‌های مربوط به تنظیم سند رسمی (حق‌الثبت، مالیات و هزینه دفترخانه) ممکن است برای برخی افراد سنگین باشد.
نیاز به فرهنگ‌سازی:
بسیاری از مردم هنوز به معاملات قولنامه‌ای عادت دارند و نیاز به آگاهی‌رسانی عمومی و تغییر نگرش‌ها وجود دارد.
