تغییرات اساسی در محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک
بررسی روش جدید تعیین تعرفه بر اساس قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»
ضرورت اصلاح نظام محاسبه حق کمیسیون
بازار معاملات املاک یکی از ارکان مهم اقتصاد کشور است؛ با این حال، موضوع حق کمیسیون مشاوران املاک همواره از چالش‌های جدی این بازار به شمار می‌رفت. نبود شفافیت در نحوه محاسبه کمیسیون، توافقات غیررسمی و دریافت مبالغ خارج از عرف، زمینه‌ساز اختلافات متعدد میان مشاوران املاک و طرفین معاملات بود.
در راستای رفع این کاستی‌ها و ایجاد چارچوبی شفاف و منسجم، قانون‌گذار با تصویب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و به‌ویژه ماده (۳) آن، اصلاحات بنیادینی را در فرآیند انجام معاملات و تعیین حق‌الزحمه دلالان املاک ایجاد کرده است. هدف اصلی این تغییرات، شفاف‌سازی، جلوگیری از سوءاستفاده و ایجاد نظام عادلانه محاسبه کمیسیون است.
برای تهیه دوره آموزشی پکیج مشاور املاک کلیک کنید.
آشنایی با ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
ماده (۳) این قانون نقطه عطفی در ساماندهی فعالیت مشاوران املاک محسوب می‌شود. بر اساس این ماده:
مشاوران املاک مکلف‌اند پس از مذاکرات مقدماتی، پیش‌نویس قرارداد (از جمله مبایعه‌نامه و اجاره‌نامه) را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت و آن را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند.
این الزام، هرچند تشریفات قانونی را ارتقا می‌دهد، اما مانعی برای مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.
نحوه اتصال بنگاه‌های املاک به سامانه مذکور و سازوکار ارتباطی با دفاتر اسناد رسمی، در آیین‌نامه‌ای تعیین خواهد شد که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارتخانه‌های صمت، راه و شهرسازی و دادگستری تهیه و به تصویب رئیس قوه قضاییه خواهد رسید.
نقش سامانه ثبت الکترونیک اسناد در فرآیند جدید معاملات
استفاده از این سامانه یکی از مهم‌ترین الزامات قانون جدید است. ثبت پیش‌نویس قرارداد در این سامانه مزایای زیر را به همراه دارد:
- افزایش شفافیت و امکان نظارت بر فرآیند معاملات
- رسمیت بخشیدن مقدماتی به پیش‌نویس قرارداد
- اتصال مستقیم اطلاعات قرارداد به دفترخانه منتخب و تسهیل تنظیم سند رسمی
این سازوکار جدید به‌طور قابل توجهی از ثبت قراردادهای غیررسمی و غیرشفاف جلوگیری خواهد کرد.
تغییرات بنیادین در نحوه محاسبه حق کمیسیون
مهم‌ترین تغییرات در تبصره (۱) ماده (۳) این قانون پیش‌بینی شده است؛ تبصره‌ای که چارچوب جدید و الزام‌آور تعیین تعرفه مشاوران املاک را مشخص می‌کند.
نکات کلیدی تبصره (۱):
تعرفه مشاوران املاک باید طبق معیارهای زیر تعیین شود:
1- مبنای محاسبه، «ارزش معاملاتی املاک» موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم خواهد بود.
2- حجم معاملات ثبت‌شده در هر منطقه جغرافیایی، در تعیین تعرفه به‌صورت پلکانی نزولی تأثیر دارد.
3- سقف تعرفه دریافتی برای هر معامله تعیین می‌شود.
به‌موجب این تبصره، قیمت روز معامله دیگر در محاسبه کمیسیون دخالت ندارد و دریافت هرگونه مبلغ اضافی تحت هر عنوان—even با توافق طرفین—صراحتاً ممنوع است. تخلف از این مقررات، موجب محکومیت متخلف به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافت‌شده در شعب سازمان تعزیرات حکومتی خواهد شد.
ارزش معاملاتی ملک؛ مبنای جدید محاسبه کمیسیون
انقلابی‌ترین بخش قانون، جایگزینی «ارزش معاملاتی» به جای «قیمت روز» است.
ارزش معاملاتی چیست؟
ارزش معاملاتی مبلغی است که توسط کمیسیون تقویم املاک ادارات مالیاتی با توجه به معیارهایی از جمله:
- موقعیت جغرافیایی
- نوع کاربری
- نوع و کیفیت بنا
- سن ساختمان
- امکانات و ویژگی‌های ملک
تعیین می‌شود. این ارزش معمولاً به‌مراتب کمتر از قیمت واقعی بازار است و پیش از این نیز مبنای محاسبه مالیات نقل‌و‌انتقال بود.
مثال
اگر ملکی با قیمت روز ۱۰ میلیارد تومان معامله شود ولی ارزش معاملاتی آن ۱ میلیارد تومان باشد، حق کمیسیون بر اساس ارزش معاملاتی (۱ میلیارد) محاسبه خواهد شد، نه قیمت واقعی.
این تغییر منجر به کاهش محسوس هزینه کمیسیون برای طرفین معامله می‌شود.
تأثیر حجم معاملات و سقف تعرفه
دو عامل مهم دیگر در تعرفه جدید اثرگذارند:
1. تعرفه پلکانی نزولی
در مناطقی که تعداد معاملات ثبت‌شده بیشتر است، ضریب کمیسیون کمتر خواهد بود. این سیاست، انگیزه‌ای برای ثبت رسمی معاملات ایجاد می‌کند.
2. سقف دریافتی
برای هر معامله، سقف مجاز کمیسیون تعیین خواهد شد؛ حتی اگر درصد محاسبه‌شده از این سقف فراتر رود، دریافت مبلغ بیشتر ممنوع است.
ممنوعیت دریافت هرگونه وجه اضافی
قانون‌گذار با صراحت کامل دریافت هرگونه وجه اضافی—even با توافق خریدار و فروشنده—را ممنوع کرده است. عناوینی مانند:
- حق‌التحریر
- حق‌الزحمه ثبت در سامانه
- شیرینی
- مبلغ دلخواه خدمات مشاور
همگی مشمول این ممنوعیت‌اند.
تخلف از این حکم، موجب محکومیت به پرداخت سه‌برابر مبلغ اضافه دریافتی خواهد شد.
توصیه‌های مهم برای خریداران، فروشندگان و مشاوران املاک
برای خریداران و فروشندگان:
- پیش از معامله، از تعرفه مصوب دولت مطلع شوید.
- اطمینان حاصل کنید که پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج شده باشد.
- هیچ مبلغی بیش از تعرفه قانونی پرداخت نکنید.
- امکان مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی وجود دارد.
- برای اطمینان از صحت مراحل، از مشاوره حقوقی متخصص استفاده کنید.
برای مشاوران املاک:
- با سامانه ثبت الکترونیک اسناد و فرآیند ارجاع الکترونیکی به دفاتر اسناد رسمی آشنا شوید.
- صرفاً طبق تعرفه‌های مصوب هیئت وزیران عمل کرده و از دریافت وجوه اضافی پرهیز کنید.
- شفافیت در اطلاع‌رسانی مبانی محاسبه کمیسیون، اعتماد مشتریان را افزایش می‌دهد.
